Pouvoirs
Je veux sous-louer mon local commercial
Je suis locataire d’un immeuble à usage commercial et j’ai un fonds de commerce très important puisque cela fait trente ans que je loue et exerce mon activité commerciale. Aujourd’hui, je me sens fatigué et je n’ai pas de fils. J’ai l’intention de sous-louer ce local à un partenaire que je connais depuis longtemps et en qui j’ai confiance.
Ai-je le droit de le faire sans demander l’autorisation au propriétaire ?
Ma deuxième question est de savoir dans quelle mesure j’ai le droit de changer d’activité dans ce local et toujours sans l’autorisation du propriétaire.
En principe, vous avez le droit de sous-louer le local en partie ou en totalité sans avoir à obtenir l’autorisation du bailleur propriétaire, tant que le contrat de bail que vous avez signé ne vous l’interdit pas.
D’ailleurs, tant que vous n’avez pas informé le propriétaire de cette sous-location, il n’existera aucune relation juridique directe entre le sous-locataire et le propriétaire. C’est ce qui ressort de l’article 24 de la loi 49/16 relative aux baux d’immeubles et de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
En revanche, dès qu’il est informé de cette sous-location, le propriétaire se doit d’informer au préalable le sous-locataire de n’importe quelle procédure qu’il a l’intention d’exercer à l’encontre du locataire principal. A défaut, cette procédure ne lui sera pas opposable «au sous-locataire ».
Si toutefois, le nouveau loyer fruit de sous-location est supérieur au loyer initial, le propriétaire se réserve le droit de demander la révision en hausse du loyer sans être tenu des dispositions de la loi 07/03 relative à la révision des loyers des locaux et immeubles à usage de commerce, d’industrie ou d’artisanat.
Enfin, il est important de noter que le locataire principal et le sous-locataire restent tous deux solidairement responsables des engagements pris dans le contrat de bail initial vis-à-vis du propriétaire.
Si vous disposez d’une liberté de sous-louer sans avoir l’autorisation du propriétaire, vous ne pouvez pas changer d’activité commerciale sans avoir à revenir vers le bailleur pour lui demander son autorisation mais avec plus ou moins une souplesse accordée par la loi 49/16.
En effet, il ressort de l’article 25 de la loi 49/16 qu’il vous est permis de changer votre activité, mais à condition qu’elle soit complémentaire ou en relation avec votre activité initiale, tout en étant compatible avec les spécificités du local loué, et sans pour autant que cette activité complémentaire porte atteinte à la sécurité de ce local.
Néanmoins, il faut vous adresser au bailleur par écrit contre un accusé de réception, lequel bailleur doit vous répondre dans un délai de soixante jours à partir du jour de la notification. A défaut, vous êtes considéré avoir été autorisé à changer votre activité tel que spécifié ci-haut. En cas de refus du bailleur, vous êtes en droit de saisir le président du tribunal de commerce en sa qualité de juge des référés.
Enfin, vous n’avez aucun droit de changer complètement d’activité sans avoir l’autorisation du bailleur à moins que le contrat le permette.
