Foncier : il reste encore des opportunités à  saisir !

L’offre de terrains constructibles se raréfie, surtout dans les principales villes du pays. L’axe Casablanca-Kénitra est actuellement saturé ; la plupart des terrains ayant été acquis par les grands promoteurs pour y développer des logements sociaux ou de moyen et haut standing. Et malgré le ralentissement des ventes que subit le secteur immobilier depuis plus de 5 ans, les prix du foncier ne cessent d’augmenter. Car la demande reste soutenue aussi bien de la part des promoteurs que des particuliers. D’ailleurs, selon la dernière enquête de Bank Al-Maghrib, l’indice des prix des actifs immobiliers relatif aux terrains s’est apprécié au 3e trimestre de 1,1% par rapport à la même période de l’année précédente.
Malgré cette situation pour le moins tendue, il existe encore des opportunités à saisir, à condition qu’acquéreurs et vendeurs trouvent un «terrain» d’entente pour conclure.

L’offre vierge (terrains nus) qui existe actuellement est située principalement dans les périphéries des villes de l’axe Casablanca-Kénitra. Les terrains du périmètre urbain abritent dans leur majorité des maisons ou immeubles anciens à démolir. De par leur superficie réduite, ils intéressent surtout les promoteurs souhaitant développer des immeubles de moyen standing. Par ailleurs, dans certains quartiers, l’offre ne porte plus que sur le logement social (voir encadré).
Selon une enquête menée par La Vie éco, le prix des terrains destinés à la construction d’immeubles peut commencer à 2 500 DH/m2 dans les quartiers populaires et périphériques de Casablanca et à 18 000 DH dans les quartiers huppés de la métropole. A Anfa et Maârif par exemple, le prix du mètre carré commence à 20 000 DH et peut aller jusqu’à 35000 DH, voire plus, en fonction de la superficie qui va de 100 à 400 m2. Notons que l’offre est tellement réduite dans ces quartiers que les propriétaires du peu de terrains qui existent tiennent dur comme fer aux niveaux de prix annoncés et n’offrent aucune marge de négociation.

Les prix flambent à Bouskoura

En allant vers Hay Hassani, les prix baissent aux alentours de 20 000 DH alors qu’ils oscillent entre 19 000 DH et 20 000 DH à l’avenue des FAR et à Bourgogne. Les professionnels contactés précisent que les prix devraient augmenter dans ce dernier quartier suite à l’éradication prochaine des bidonvilles situés au niveau d’El Hank et la démolition de maisons anciennes. A partir de 18000 DH/m2, on peut encore trouver des terrains vers la Place Dakar (rond-point Chimicolor) en allant vers la gare Casa-Voyageurs. Le même niveau de prix est appliqué en empruntant l’avenue Youssef Ibn Tachfine jusqu’au quartier Attacharouk, et aussi aux alentours des nouveaux abattoirs.

Cela étant, les terrains sont proposés à partir d’une superficie de 200 m2 et dépassent rarement les 400m2. Les grandes superficies, elles, peuvent être dénichées à Sidi Maârouf, en direction de Bouskoura, où elles peuvent  atteindre 4 000 m2 pour un prix allant de 15 000 à 18000 DH/m2. Elles se trouvent également dans les quartiers populaires de Casablanca, à des prix nettement plus intéressants. En effet, ils varient autour de 2 500 DH à Médiouna, du côté de la zone industrielle. A Sidi Moumen et plus précisément à l’Est de l’autoroute en allant vers Tit-Mellil, les terrains se vendent à 2 800 DH alors qu’à l’ouest, ils commencent à 9 000 DH. Parallèlement, sur l’axe qui va de Aïn Sbaâ à Aïn Harrouda, le foncier est proposé à 3 200 DH.

Rabat obéit à la même logique que Casablanca, à savoir une demande tout aussi soutenue, une offre qui peine à couvrir les besoins et donc des prix qui continuent de flamber, surtout dans les principaux quartiers de la capitale. A Agdal, Hay Riad et Hassan par exemple, où les superficies des terrains ne dépassent pas 400 m2, le prix commence à 20 000 DH et va jusqu’à 35 000 DH. Il s’agit là encore d’anciennes maisons rasées dont le terrain est proposé à la vente. Au bas de l’Agdal, le prix du mètre carré avoisine 22 000 DH et peut baisser à 20 000 DH sur l’avenue Hassan II jusqu’à l’avenue de la Résistance. A l’ouest de cette avenue, les prix tournent autour de 15000 DH.

Dans les autres quartiers, populaires en l’occurrence, les prix semblent encore intéressants. A El Manal et Yaacoub El Mansour, le prix du mètre carré des terrains destinés à la construction de biens immobiliers de moyen standing se situe entre 3 000 DH et 5 000 DH. Il faut dire que le foncier dans ces quartiers n’a pas connu une envolée des prix en raison d’une faible demande de la part de clients fuyant les problèmes d’humidité engendrée par la proximité de la mer. C’est le cas du quartier Océan où les prix varient de 8 000 à 11000 DH. Par ailleurs, il y a des terrains à Rabat qui se vendent à un prix forfaitaire et non au mètre carré. Tel est le cas de Hay Nahda 1 où des terrains de 81 à 100 m2 sont vendus à partir de 180000DH.

Des prix encore abordables à Salé

Mais l’offre foncière est totalement absente dans certains quartiers, à l’instar de Dyour Jamaa, avenue El Majd ou Hay El Massira. En effet, les agents immobiliers contactés confirment la saturation du marché dans ces quartiers tant en termes de biens construits qu’en termes de foncier.
En s’éloignant de la ville vers le sud, les terrains sont commercialisés à un prix intéressant pour des superficies plus grandes. A Al Wifaq, ils se vendent dans une fourchette allant de 3 000 à 4000 DH alors qu’à Mers El Khir (route de Souk Sebt), le prix est nettement plus avantageux, s’établissant à une moyenne de 2 000 DH pour des superficies proposées entre 2 000 et 2 400 m2. Cependant, à Ouled Mtaâ, des terrains d’une surface allant de 6 000 à 8 000 m2 sont offerts à partir de 11 000 DH.

Au nord de la capitale, l’offre est plus étoffée. Plusieurs terrains cherchent preneurs au niveau de Salé à des prix abordables. Sauf que dans certains quartiers, comme Sala El Jadida, la plupart des terrains ne sont pas viabilisés et coûtent actuellement entre 1 700 et 2 000 DH pour le moyen standing. Au centre de Salé, le prix est compris entre 3 500 et 5 000 DH pour des terrains allant de 6 000 m2 à 1 hectare. A Hay Moulay Ismaïl existent des terrains d’une superficie moyenne de 3 500 m2 et proposés entre 4 000 et 5 500 DH. A côté, au niveau de Sidi Moussa et Hay Chmaou, les superficies peuvent atteindre 6 000 m2 et pour des prix entre 3 500 et 4000 DH. En remontant vers Tabriquet, quartier central de Salé, les superficies s’amoindrissent et les prix augmentent. Ainsi, on peut trouver des terrains de 1 000 à 1600 m2 commercialisés entre 15 000 et 18000 DH.

S’il y a bien des opportunités à saisir, c’est bien loin de Salé. En effet, à Bouknadel, des terrains de 5 000 m2 à 30 hectares sont vendus à partir de 2 000 DH/m2. Bien que la région soit encore peu équipée, elle est amenée à se développer dans les années à venir et devrait même être considérée comme une ville annexe à Salé.

Signalons enfin que la majorité des propriétaires de terrains continuent d’exiger le paiement d’une partie du prix au noir. Surtout dans les zones où le foncier est rare et où le niveau des prix s’est envolé en raison de la spéculation. La partie non déclarée du prix varie toujours dans une fourchette allant de 15% à 20% et peut atteindre 30% dans certains cas.