Habitat : le détail des changements prévus

Le ministère du Logement et de l’Urbanisme met les bouchées doubles. Comme il l’a annoncé à maintes occasions, la politique de l’habitat social sera remaniée de fond en comble. La dernière mouture de sa copie est prête et sera présentée au gouvernement très prochainement de sorte que toutes les dispositions soient prises en compte dans l’élaboration de la loi de finances 2004. Cette refonte du système est guidée par une idée maîtresse, celle que la solution à la crise du logement réside dans l’augmentation de l’offre et la conception de mécanismes susceptibles de rendre la demande solvable. Jusque-là rien de nouveau dans ce diagnostic. La thérapie va cependant changer.
De prime abord, la définition du concept d’habitat social ou économique sera revue. Les revenus des acquéreurs ne sont plus exprimés en valeur mais plutôt en multiple du SMIG (salaire minimum interprofessionnel garanti). L’intérêt est d’éviter que la définition ne soit figée mais puisse évoluer en fonction du niveau de vie. Dans ce cadre, le projet propose deux définitions. La première classe dans le social, un habitat dont le prix de vente est inférieur à 150 000 DH et pour lequel l’acquéreur doit justifier d’un revenu inférieur à 1,5 fois le SMIG. Est considéré comme économique un habitat dont le prix de cession est équivalent à 250 000 DH et pour lequel l’acquéreur doit justifier d’un revenu mensuel compris entre 1,5 et 2,5 fois le SMIG.
Les domaines ont déjà cédé 500 ha pour le social
Pour l’offre de logements, l’objectif du ministère est de parvenir à une cadence de 100 000 unités par an. Ce faisant, il a choisi d’agir sur la composante du foncier. Sur les dix prochaines années, les besoins de la prévention destinés à arrêter l’extension des bidonvilles sont estimés à 940 hectares. La résorption de l’habitat insalubre nécessitera 800 hectares par an.
Déjà, le ministère de l’Habitat a identifié des réserves foncières d’une superficie de 38 000 ha dans les périmètres urbains et périurbains. Plusieurs modalités de cession des terrains sont préconisées en fonction de leurs caractéristiques et de leur utilisation. Ainsi, les terrains destinés à l’éradication de l’habitat insalubre seront cédés aux Organismes sous tutelle (OST) au DH symbolique lorsqu’ils sont occupés. Les terrains libres seront cédés à une valeur vénale plafonnée à 50 DH/m2. L’équipement hors site est à la charge des OST.
Des appels à manifestation d’intérêt relatifs à des terrains de moins de 10 ha seront lancés en direction des promoteurs publics. Les offres seront sélectionnées selon plusieurs critères, notamment le prix du terrain, le nombre de logements, la surface plancher et le prix de cession des unités de l’habitat social ainsi que les délais de réalisation. De plus, les promoteurs seront tenus de consacrer 60 % du programme aux logements sociaux dont le prix de vente est inférieur ou égal à 120 000 DH et 30 % aux logements dont le prix varie entre 120 000 et 200 000 DH.
En ce qui concerne les terrains dont la superficie est supérieure à 10 ha, ils seront cédés aux organismes publics qui seront chargés de réaliser les équipements ainsi que le morcellement en unités inférieures ou égales à 10 hectares. Une fois équipés et morcelés, ces terrains seront cédés par voie de manifestation d’intérêt à des promoteurs publics ou privés.
Enfin, les terrains destinés à la réalisation d’unités d’habitat de moyen et haut standing seront cédés au prix du marché avec répartition des produits de vente entre le Fonds de remploi domanial (FRD) et le Fonds de solidarité habitat (FSH). Dans ce cadre, les modalités de cession d’une première tranche de terrains de 516 ha appartenant aux domaines sont en cours de finalisation. Les terrains habous, collectifs et guich seront également concernés par cette opération.
L’aide aux ménages sera comprise entre 30 000 DH et 40 000 DH
Le deuxième volet du plan du gouvernement est de rendre solvable la demande des plus démunis.
Ainsi, le ministère prépare un système d’aides publiques au logement qui remplacera le système actuel des ristournes d’intérêts. L’idée est d’accorder aux personnes intéressées par l’acquisition ou la construction d’un logement social ou économique des aides leur permettant de constituer un apport en fonds propres. La proposition consiste à verser une aide frontale, c’est-à-dire non récupérable, variant entre 30 000 DH et 40 000 DH, aux personnes éligibles à l’habitat social et une avance remboursable à taux nul de 50 000 DH pour les acquéreurs de logements économiques.
Outre ces aides, il sera créé un fonds de garantie pour assurer la couverture des prêts accordés aux ménages à faibles revenus et à revenus irréguliers. L’objectif est d’encourager les banques à manifester plus d’intérêt pour le financement de l’immobilier des ménages à faibles revenus. Le ministère de l’Habitat demande également aux institutions financières de porter les quotités effectives financées à 90 % du prix du logement et les durées de remboursement à 25 ans. Le souci des pouvoirs publics est de limiter au maximum le montant de la traite mensuelle pour éviter de grever le revenu du ménage.
Crédits : 90% du coût du logement sur 25 ans
Quid des bénéficiaires de ce fonds de garantie ? Deux options sont encore à l’étude. Son activité serait adressée soit à l’ensemble des ménages dont le revenu est inférieur à 1,5 fois le SMIG, soit scindée en trois compartiments : un pour les salariés du secteur privé, un pour les salariés du secteur public et un troisième pour les ménages à revenus aléatoires et ceux qui sont concernés par la restructuration de l’habitat insalubre.
La dotation initiale du fonds de garantie proviendra à la fois du système bancaire et du Budget de l’Etat. Le niveau des contributions n’est pas encore fixé. Toutefois, ce fonds sera alimenté par les commissions sur les prêts et les produits des placements du fonds. Sa gestion sera confiée à la Caisse centrale de garantie (CCG) ou à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG).
Troisième volet de la stratégie, il est question d’encourager l’épargne logement par la mise en place d’un système de collecte de ressources destiné aux personnes bénéficiant de l’aide directe ou de l’avance à taux zéro. Dans tous les cas de figures, il est prévu l’instauration de taux incitatifs, d’incitations fiscales ainsi qu’un multiplicateur de crédit fixé en fonction de la capacité de remboursement du bénéficiaire. L’intérêt de la démarche gouvernementale dans la définition de cette nouvelle stratégie est qu’elle améliore les règles du marché pour augmenter la cadence de production des logements sociaux. Reste que le ministère doit scrupuleusement veiller à la qualité du bâti selon des normes préétablies pour éviter que des cités ne se transforment en bidonvilles en dur à moyen ou long terme.