Les OPCI ne vont pas déstabiliser la configuration du marché financier
5 avril 2018
Loubna Chihab (242 articles)
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Les OPCI ne vont pas déstabiliser la configuration du marché financier

Ces instruments de placement auront l’obligation de distribuer au moins 85 % de leurs résultats. Ce sont des outils de transparence pour le marché immobilier. Ils constituent un moyen pour amortir les fluctuations d’un portefeuille constitué d’actions cotées ou de parts d’OPCVM.

Le démarrage effectif des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) se fait toujours attendre, mais plus pour longtemps, à en croire les dernières déclarations du ministère des finances. Si les opérateurs tiennent à ne dévoiler aucune carte de leurs business model, il est grand temps pour eux de vulgariser ce nouvel instrument de placement auprès du grand public.

Dans cet entretien, Noreddine Tahiri, directeur général d’AjarInvest nous en dit davantage sur cet outil. Rappelons qu’AjarInvest a été créée en 2016 dans la perspective de devenir une société de gestion des OPCI, spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds investissant directement ou indirectement dans des actifs immobiliers locatifs tertiaires. Son capital est détenu conjointement par le groupe CDG et CIH Bank respectivement à concurrence de 60 et 40%. 

Comment investir dans un OPCI ?

Les OPCI sont dans leur fonctionnement très similaires aux OPCVM. Pour s’y placer, l’investisseur, personne physique ou morale, peut souscrire auprès d’une société de gestion d’OPCI ou de son réseau de distribution à des parts d’OPCI. Celles-ci lui permettent de détenir, de façon indirecte, une partie des actifs immobiliers détenus par ledit OPCI.

Quelles sont les étapes franchies dans le processus de démarrage des OPCI ?

Pour rappel, la loi sur les OPCI a été votée à fin  2016, les dispositions fiscales ont été mises en place en 2017 et confirmées en grande partie en 2018.

Pour ce qui est des textes réglementaires, l’AMMC a soumis aux entités concernées les projets des circulaires relatives à l’agrément des sociétés de gestion et aux OPCI. Plusieurs réunions ont été tenues avec les professionnels pour finaliser lesdites circulaires.

Le résultat de cette démarche est la production de textes équilibrés s’inspirant des meilleures pratiques internationales et une fiscalité attrayante.

Le coup d’envoi sera-t-il donné d’ici la fin de l’année, comme l’a affirmé le ministre des finances ?

Grâce à cette approche constructive, nous restons confiants quant à la finalisation de tout le dispositif réglementaire avant la fin de cette année.

 Le cadre fiscal actuel est-il propice ?

Certes, comme tout nouveau dispositif fiscal, celui relatif aux OPCI reste perfectible, mais dans l’état actuel, sa fiscalité présente plusieurs avantages, que je résumerai en trois points : l’outil est exonéré du paiement de l’IS sur son résultat ; la cession et l’achat de parts d’OPCI n’est pas soumise aux droits d’enregistrement ; les plus-values réalisées par un investisseur, suite à l’apport en nature d’actif immobilier locatif à un OPCI, ne sont pas imposables au moment de l’apport.

Ces dispositions fiscales couplées aux considérations comptables et à l’obligation de distribuer au moins 85% de leurs résultats leur confèrent un intérêt certain.

 Le marché de la location au Maroc, précisément dans les grandes villes, est le seul à tirer son épingle du jeu dans un secteur immobilier en manque de dynamisme depuis quelques années. Quel sera l’impact de ce nouvel instrument de l’investissement locatif sur le secteur en général ?

Les OPCI sont des véhicules destinés à investir dans des actifs immobiliers locatifs. Pour ce faire, ils doivent collecter des ressources financières, notamment auprès des investisseurs institutionnels et d’épargnants personnes physiques. Les OPCI vont donc lever de nouvelles ressources pour les orienter vers l’immobilier et ainsi contribuer à sa dynamisation.

Par ailleurs, la mise en place de l’industrie des OPCI va faire émerger, à côté des investisseurs institutionnels, de nouveaux acteurs que sont les OPCI, qui auront la taille suffisante pour l’acquisition de la production des promoteurs immobiliers, ce qui devrait dynamiser ce secteur.

En outre, d’autres effets induits à même de stimuler le secteur de l’immobilier verront le jour, je peux en citer au moins deux. Le premier est la contribution à rendre davantage transparent ce secteur, puisque ce sont des véhicules réglementés et contrôlés. Le deuxième est la contribution à l’efficience du marché de l’immobilier puisque les actifs immobiliers détenus par les OPCI feront l’objet d’une évaluation régulière et qu’ils seront tenus de publier des rapports semestriels. Ainsi, les transactions immobilières réalisées même par d’autres investisseurs, autres que les OPCI, seront faites en toute connaissance des prix pratiqués sur le marché.

Quels sont les avantages comparatifs d’un OPCI ?

L’investissement dans les OPCI présente des avantages différents de ceux d’un investissement en bourse ou en OPCVM.

L’actif d’un OPCI est essentiellement adossé à des contrats de location qui génèrent des loyers s’inscrivant sur le moyen et long termes. Les revenus générés sont donc moins soumis à des fluctuations sur le court terme. Par ailleurs, la valeur des parts est indirectement liée à la valorisation des actifs immobiliers détenus par ledit OPCI. Comme l’immobilier est généralement décorrélé, voire inversement corrélé au marché financier, l’investissement dans des OPCI peut être un excellent moyen pour «amortir» les fluctuations d’un portefeuille constitué d’actions cotées ou de parts d’OPCVM.

Les OPCI, d’une part, et les actions cotées et les OPCVM, d’autre part, sont donc complémentaires.

Les valeurs liquidatives seront calculées au maximum tous les six mois, nous apprend un professionnel de ce marché. Concrètement, un investisseur qui décide de vendre ses parts dans un OPCI aura, en principe, la possibilité de le faire rapidement. «Les OPCI rendent plus liquides des actifs immobiliers intrinsèquement illiquides. Pour ce faire, l’Organisme de placement prévoit dans chaque fonds une poche de liquidités équivalente à 10% du total de l’actif», explique-t-il. Un aménagement supposé offrir une meilleure liquidité aux porteurs.

Ayant l’avantage de s’exposer à l’immobilier physique tout en étant liquide, en plus de présenter un profil de risque et une volatilité faible, ce nouvel instrument promet des niveaux de rendement intéressants de 6 à 7%. La rentabilité variera bien évidemment d’un OPCI à l’autre. Par ailleurs, «malgré une liquidité renforcée, les OPCI demeurent des placements de long terme, avec une durée de placement recommandée de 8 à 10 ans», affirme notre professionnel.

Selon les opérateurs des marchés financiers, les OPCI devront créer de la diversité dans le sens où ils offriront aux investisseurs plus de possibilités d’arbitrage entre les différents marchés. L’autre interrogation est de savoir si l’on devrait assister à des mouvements de réallocation des ressources vers ce nouveau marché. «C’est un jeu à somme nulle», résume un analyste financier. «Le marché pourrait créer ponctuellement un léger effet d’éviction pour l’action ou pour l’obligataire, en fonction des cycles, mais cela ne peut pas durer dans le temps», enchaîne-t-il. La règle d’or dans une stratégie de placement est de diversifier le risque. «L’investisseur a plutôt intérêt à profiter du potentiel de croissance d’un marché sans pour autant délaisser celui dans lequel il est positionné», explique un autre analyste. Par ailleurs, les premiers véhicules qui devraient voir le jour sur ce marché seront des fonds institutionnels. «Dans un premier temps, nous assisterons surtout à l’intervention d’opérateurs qui ont intérêt à créer des OPCI ; ceux qui souhaitent se désengager des actifs immobiliers qui génèrent des dettes, afin de se recentrer sur leur cœur de métier», explique un professionnel. En clair, détenir un patrimoine important en foncier génère certes une plus-value à long terme, mais peut ralentir une société dans sa phase de croissance à court et à moyen terme. Dans une moindre mesure, les particuliers seraient également concernés par cet outil de placement. «Notamment les personnes en possession de grosses fortunes et qui souhaiteraient diversifier leurs placements», confie un analyste.

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