Immobilier : pas de reprise en vue cette année !
1 février 2018
Loubna Chihab (242 articles)
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Immobilier : pas de reprise en vue cette année !

L’offre dépasse largement la demande et les transactions se font au compte-gouttes. Les prix ont poursuivi leur baisse à Casablanca, Rabat et Tanger et se sont stabilisés à Marrakech. Le référentiel des prix de la DGI fait beaucoup de mécontents.

Le marché de l’immobilier résidentiel continue de faire grise mine. Les professionnels approchés dans les grandes villes sont unanimes : 2017 a été une année difficile. Que ce soit dans le marché du neuf ou de la seconde main, les transactions se faisaient au compte-gouttes. A Casablanca par exemple, l’offre est très abondante, notamment sur le neuf. L’année dernière, plusieurs quartiers ont été ouverts à la construction d’immeubles, sans parler des projets immobiliers du côté de Bouskoura, Dar Bouaaza, etc. Une offre jugée même trop abondante et donc préoccupante pour plusieurs promoteurs, dont l’optimisme s’est vite ébranlé. Beaucoup ont regretté d’avoir investi dans des projets bons sur le papier mais qui se sont révélés être un grand flop une fois commercialisés. «Après plusieurs mois d’attente, un promoteur qui détient un immeuble très bien situé en plein cœur de Casablanca n’a pu réaliser qu’une seule transaction, en vendant le rez-de-chaussée à une banque de la place», s’alarme un agent immobilier.

Hassan Slaoui, notaire à Casablanca, conforte cet exemple en affirmant que «la commercialisation d’un bien neuf peut durer entre 3 et 4 ans avant d’être totalement achevée». Il affirme par ailleurs que la baisse des prix s’est accélérée depuis septembre dernier. «Promoteurs, banques et notaires ont accusé un net ralentissement de l’activité traduit par une chute importante du nombre des transactions immobilières, ce qui a conduit à une baisse palpable des prix», explique-t-il. De 10% à 30%, voire plus ! Au Golf d’Anfa à Anfa supérieur par exemple, les lots de terrain qui valaient 30000 à 35 000 DH le mètre carré en 2015, se négocient aujourd’hui entre 21 000 et 25 000 DH. Dans certaines zones à Ain-Diab, les prix des lots qui variaient de 22000 DH à 23 000 DH se situent aujourd’hui entre 16 000 DH et 17 000 DH. Même constat pour les appartements qui valaient entre 20000 et 22 000 DH le mètre carré et qui n’excédent plus 19 000 DH aujourd’hui. Et comme le marché est devenu opportuniste et pragmatique, les acquéreurs potentiels ont ressenti cette baisse et négocient au mieux, jugeant les prix toujours trop élevés.

Le marché de la deuxième main ne se porte pas mieux, avec une offre tout aussi abondante. «Aujourd’hui, on se retrouve avec un stock important de logements de seconde main proposés à la vente dans plusieurs quartiers de Casablanca, notamment à Racine, Gauthier et les Princesses. Ce stock trouve difficilement preneur», martèle un agent immobilier. Et ce n’est pas faute d’avoir fait des efforts sur les prix. Certains particuliers, dans l’urgence de vendre, se voient contraints de revoir la valeur de leurs biens. «Les baisses ont atteint 25% sur des biens difficilement vendables (grandes superficies). Les biens les plus recherchés ont lâché 10 à 15% de leur valeur», explique Moncef Lahlou, DG de Capital Foncier. Mais certains propriétaires récalcitrants préfèrent garder leurs biens plutôt que de baisser les prix.

La même situation prévaut à Rabat, avec des transactions qui se font tout aussi rares, que ce soit sur le marché du neuf ou de l’ancien. «Au quartier des Ambassadeurs, l’une des zones les plus huppées de la ville, des terrains de 2 000m2, qui valaient entre 5 000 et 5500DH/m2 il y à peine deux ans, se négocient aujourd’hui entre 4 000 et 4 500 DH. Après des corrections importantes en 2014 suivies de deux années de stagnation, les prix des biens immobiliers ont diminué l’année dernière d’environ 10% en moyenne, que ce soit dans le neuf et ou l’ancien», explique un agent immobilier.

Pour sa part, la ville ocre semble avoir épuisé son potentiel de baisse. Les prix des appartements neufs se sont stabilisés après des baisses pour le moins vertigineuses il y a 3-4 ans. Toutefois, les promoteurs sont toujours ouverts à la négociation pour liquider leurs stocks. L’offre demeure abondante mais la demande ne suit pas, atteste un professionnel de l’intermédiation. En effet, le stock d’appartements vides est encore important car la clientèle européenne, très dynamique par le passé, a déserté le marché depuis quelques années. Parallèlement, les transactions avec la clientèle locale se fait très rare. «D’ailleurs, la tendance actuelle est plutôt à la location», atteste l’agent marrakchi.

Le contexte n’est pas meilleur à Tanger. Les MRE qui dynamisaient historiquement le marché n’achètent plus autant, et, comme à Marrakech, la tendance actuellement est à la location. «L’offre dépasse toujours la demande, ce qui a poussé les promoteurs à se concerter entre eux et à baisser les prix de leurs produits d’environ 10% l’année dernière», déclare un promoteur. Une démarche qui n’a visiblement pas eu l’effet escompté en termes de ventes.

L’explication de cette situation paradoxale ne divise pas les professionnels. Promoteurs, agents immobiliers et notaires citent globalement les mêmes raisons. Le référentiel des prix du fisc continue de bloquer les transactions puisqu’il ne correspond toujours pas à la réalité du marché. Même si la Direction générale des impôts a apporté de légères modifications il y a quelques mois, le référentiel est toujours perfectible selon les opérateurs. «Les propriétaires, surtout ceux ayant acquis leurs biens à des prix plus ou moins élevés, refusent de concéder des baisses et d’être taxés sur la base des prix de l’Administration. Les prix du référentiel doivent incessamment être revus à la baisse», rapporte Adil Rahmoune, DG d’Immo Clair Service et membre de l’Association marocaine des agents immobiliers.

M. Slaoui pointe aussi du doigt le pouvoir d’achat des ménages qui a nettement baissé ces dernières années. «La conjoncture économique peu encourageante traduite par des retards de paiement, des difficultés, voire des suspensions de financements de projets, etc., sont tout autant de facteurs dont la répercussion était prévisible sur le moral mais surtout sur le pouvoir d’achat des ménages. De nos jours, un couple de cadres moyen n’a plus les mêmes capacités qu’un couple ayant eu le même statut il y a dix ans». Dans la continuité de cette réflexion, M. Rahmoune martèle : «Il faudrait repenser l’offre destinée à la classe moyenne ! 60% du panel immobilier est dans un état lamentable. Et pour cause, les propriétaires n’arrivent plus à assumer la lourdeur des charges de leurs biens».

Peut-on espérer un redressement en 2018 ? Pas sûr. Pour M. Slaoui, même si c’est encore prématuré de se prononcer, «il n’y a aucun signe de reprise pour le moment. Le mois de janvier a été très timide en termes de transactions. Les banquiers constatent déjà une baisse de la production depuis le début de l’année». Rappelons dans ce contexte que Bank Al-Maghrib et d’autres organismes spécialisés tablent sur une poursuite du marasme de ce secteur jusqu’en 2020.

Tout va bien dans le segment de l’immobilier professionnel. La demande n’a jamais été aussi dynamique qu’en 2017, à en croire les spécialistes de l’intermédiation. «De grosses entreprises ont acquis des immeubles de bureaux complets et s’y sont installées», confie M. Lahou. Qu’ils soient étrangers ou marocains, les investisseurs ont manifesté un engouement sans précédent notamment pour l’immobilier industriel ! En termes de tarifs, hormis ceux des terrains industriels qui sont extrêmement volatils, les prix sont restés relativement stables par rapport aux deux années précédentes. Le dynamisme de ce segment peut-il faire de lui une locomotive du secteur ? Oui, à en croire M. Lahlou : «Cette situation devrait redynamiser le résidentiel. La bonne forme de l’industriel est synonyme de reprise de la confiance des clients, cela crée une ambiance de développement. De même, le business a un effet d’entraînement en termes de création d’emplois et puisque le manque de dynamisme de ce secteur est dû justement à la stagnation de l’emploi, ce renouveau pourrait être un excellent stimulus pour la relance du secteur».

Si les transactions immobilières se font toujours au compte-gouttes, le marché de la location résidentielle est plutôt dynamique. Il a encore de beaux jours devant lui, notamment à Casablanca, au vu du rythme d’implantations des structures étrangères qui boostent la demande émanant des expatriés. La location sur l’axe Casablanca-Rabat, par exemple, est très prépondérante. «C’est normal quand on sait que la location peut rapporter un rendement assez intéressant compris entre 5% et 6% pour les appartements», explique un promoteur. Des groupes immobiliers ont bien compris l’intérêt que recèle le marché locatif et se sont lancés dans la production de biens résidentiels et professionnels destinés à la location. Opportunisme oblige, une hausse des prix locatifs serait très probable si ce segment continue à se développer, selon les intervenants du marché. Surtout quand on sait qu’en termes de loyer, «les prix sont globalement abordables. Un appartement de 100 à 120 m2 peut être loué en moyenne à 7 000 DH dans un quartier très bien situé à Casablanca. Dans ces conditions, une correction des prix à la hausse est envisageable».

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