Immobilier : la baisse des prix ne booste pas les ventes
27 septembre 2017
Loubna Chihab (183 articles)
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Immobilier : la baisse des prix ne booste pas les ventes

La production tourne au ralenti mais l’offre reste très abondante. A Casablanca, les prix ont été revus à la baisse de 10 à 30%. Selon les prévisions, le manque de dynamisme devrait se prolonger jusqu’en 2020.

Toujours pas de regain de dynamisme sur le marché de l’immobilier. A Casablanca, comme dans toutes les principales villes du Royaume, les transactions n’arrivent toujours pas à reprendre. Même si personne ne parle plus de crise immobilière, la morosité règne encore. «L’activité est plate. Hormis la région de Tanger et Tétouan qui a connu un certain dynamisme depuis l’été, nous ne constatons pas d’évolution par rapport à l’année dernière sur les autres villes. Une faiblesse des ventes qui touche tous les segments, même le social», s’alarme Mohamed Touhami Ouazzani, notaire et ex-président du Conseil national de l’ordre des notaires. Alors qu’il y a à peine deux ans l’on constatait une certaine euphorie dans le social, aujourd’hui, les promoteurs qui œuvrent dans ce segment, dans le cercle Casablanca -Mohammédia-Berrechid, ont ressenti une baisse de rythme. «Cela est dû à plusieurs raisons, notamment le Fogarim qui permettait aux petites bourses d’accéder à la propriété. Aujourd’hui il est pratiquement à l’arrêt et le nombre de bénéficiaires de cette garantie a considérablement chuté», confie Hassan Slaoui, notaire à Casablanca.

Pourtant, l’offre et la demande sont toujours importantes. A Casablanca, «l’offre est très abondante, notamment sur le neuf. Plusieurs quartiers ont été ouverts récemment à la construction d’immeubles», affirme Mehdi Lahlou, directeur d’Immo clair Service Casablanca et membre de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI). Sans parler des projets immobiliers du côté des régions de Bouskoura, Dar Bouaaza, etc. Une offre un peu trop abondante et qui préoccuperait même de plus en plus de promoteurs… A en croire M. Slaoui, «en 2013-2014 il y avait un certain optimisme chez les promoteurs qui s’est ébranlé aujourd’hui, beaucoup ont regretté d’avoir investi dans des projets désertés». Pour ne citer que cet exemple, entre Dar bouazaa et Skhirate, les ouvertures de chantiers sont très nombreuses. «Une dizaine de milliers d’appartements sont mis en vente dans cette zone, pour une demande qui ne suit pas forcément et qui ne dépasse pas les 10%», explique M. Slaoui avant d’ajouter que «selon les statistiques à fin août de Bank Al-Maghrib, les ouvertures de chantiers ressortent en baisse de 20% sur une année glissante. En effet, les promoteurs ont ressenti un ralentissement par rapport à l’année dernière. Le nombre de ventes a d’ailleurs chuté de 30% sur la même période ! Un autre indicateur tout aussi révélateur est celui des recettes générées par les droits d’enregistrement qui ont baissé de 20%».

Une clientèle de plus en plus prudente et exigeante

Sur le marché de la seconde main, l’offre n’est pas moins importante. «La seconde main prédomine sur le marché résidentiel, au moment où l’on constate moins de chantiers livrés à Casablanca», nous confie Moncef Lahlou, directeur général de Capital Foncier. «Le centre-ville s’est vidé au profit des programmes de Dar Bouazza et Bouskoura. Aujourd’hui, on se retrouve avec un stock de deuxième main dans plusieurs quartiers de Casablanca, notamment à Racine, Gauthier et les Princesses», enchaîne un agent immobilier.

La demande, elle, demeure également forte. «La crise de la demande n’a jamais existé au Maroc. Depuis dix ans, l’immobilier résidentiel est en demande à toutes les strates de la population», confie Oussama Najib, promoteur immobilier à Casablanca. Les potentiels acheteurs feraient juste preuve d’attentisme et se montrent très prudents et de plus en plus exigeants. «Les habitudes ont changé et les transactions sont effectuées par une clientèle finale qui sait ce qu’elle veut et encore plus regardante sur le rapport qualité/prix», enchaîne M. Najib.

Une demande importante, une offre encore plus abondante mais des transactions qui ne suivent pas. L’accalmie des ventes a donc entraîné une correction sensible des prix sur tous les produits depuis ces deux dernières années. «Il y a quelques années, les prix avaient flambé. On était sur une moyenne annuelle de hausse d’environ 5%. Sans parler de la période 2005-2006, marquée par des hausses de 10%. A un moment, il fallait bien un réajustement des prix», affirme Mehdi Lahlou. Le réajustement s’est fait dans les meilleurs quartiers de la ville. S’agissant de la deuxième main, les propriétaires ont dû baisser les prix légèrement, parce que des projets neufs se construisaient autour. «Ils comprennent qu’il y a une différence importante entre le neuf et la seconde main», poursuit Mehdi Lahlou.

La correction se ressent encore plus cette année, selon certains opérateurs du secteur. «Depuis un an, nous constatons de fortes corrections des prix : jusqu’à -25% sur les biens les plus difficiles à vendre et autour de 10 a 15% sur des biens plus liquides. Le marche est pragmatique et opportuniste, les prix baissent avec le temps», avoue Moncef Lahlou.

Pour le segment haut de gamme supérieur, les prix résistent et se sont stabilisés à leurs niveaux d’il y a deux ans, en raison de la cherté du foncier dans les zones concernées. «Dans le moyen standing, le marché est en pleine forme, les prix varient de 10 000 à 12 000 DH en fonction des quartiers et profitent d’une surenchère, selon la qualité des promoteurs», enchaîne Moncef Lahlou.

L’augmentation des frais d’acquisition rebute les acheteurs potentiels

Toutefois, il faut dire que cette revue des prix à la baisse n’a pas forcément stimulé les ventes, du moins pas assez. Pour M. Slaoui, «aujourd’hui, la correction des prix à Casablanca varie de 10 à 30%, sauf qu’on n’a toujours pas atteint le niveau des prix de l’année où il y a eu flambée, c’est-à-dire 2007». Par exemple, dans le quartier 2Mars, les prix au mètre carré se négociaient entre 8 000 et 9 000 DH début 2007. Depuis, les prix ont explosé et atteignent 18 000 à 20 000 DH. Aujourd’hui, avec la correction le m2 dans cette zone coûterait entre 15000-16 000 DH. «La bulle immobilière est toujours là. Par la force des choses, des corrections des prix ont eu lieu, mais il devrait y en avoir davantage», conclut M. Slaoui.

Par ailleurs, même si le niveau toujours élevé des prix pourrait expliquer le manque de dynamisme qui caractérise le marché, ce n’est certainement pas le seul facteur à pointer du doigt. Il y a aussi l’inadéquation entre l’offre et la demande, problème auquel certains promoteurs essaient aujourd’hui de remédier. Pour Mehdi Lahlou, «les architectes optimisent mieux les espaces. Il n y a plus autant d’espaces perdus. Les volumes ont changé et les grandes surfaces de 200 à 300m2 sont de plus en plus rares. Car les cultures ont changé, les gens ne reçoivent plus autant. Avant, tout se passait chez soi. Aujourd’hui c’est à l’extérieur que ça se passe».

Quoi qu’il en soit, les perspectives du secteur immobilier restent pour le moins mitigées. Si certains professionnels demeurent confiants, d’autres semblent moins optimistes. «Mon souci est qu’avec l’augmentation des taux bancaires, la demande va fatalement faiblir car il devrait y avoir de nombreuses annulations de demandes d’achat», confie Moncef Lahlou. Pour rappel, il y a déjà eu une augmentation des droits d’inscription à la conservation foncière et ceux des droits hypothécaires. L’impact sur le coût de l’opération est de 1% ce qui n’est pas négligeable. Par exemple, pour un financement de 1 MDH, on aura payé 20 000 DH de plus, voire 30 000 DH, ce qui n’est clairement pas encourageant pour certains ménages.

M. Slaoui n’est pas non plus très confiant. «Selon les prévisions de Bank Al-Maghrib et d’autres organismes spécialisés, le manque de dynamisme du secteur devrait se prolonger jusqu’en 2020».

Si le rythme des transactions peine à reprendre, la location résidentielle est, elle, toujours florissante. Ce segment vise deux cibles différentes : les expatriés qui viennent généralement avec de grands budgets mais «qui sont moins nombreux depuis quelque temps», affirme Mehdi Lahlou. La deuxième catégorie est celle des locaux. Ces derniers louent beaucoup plus qu’avant, à en croire M. Lahlou. Une situation qu’il explique par des prix d’achat toujours élevés. «Il y en a qui font un arbitrage et finissent par préférer la location à l’acquisition : un appartement à 2,5 MDH peut être loué à 8 000 DH. Si ce même bien est acheté par financement bancaire, la mensualité serait pas moins de 15 000 DH», enchaîne M. Lahlou. A moins donc de trouver LA super affaire, ou encore attendre que les prix baissent davantage, certains trouvent que la location est plus rentable que l’acquisition.

Le marché de l’immobilier professionnel est très dynamique en 2017. «Avec l’installation de grosses sociétés principalement dans les services et l’outsourcing, ce sont quelques dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux qui ont été loués ou vendus depuis le début de l’année», dévoile Moncef Lahlou avant d’enchainer : «De même, on constate une reprise dans l’immobilier industriel avec l’installation de mastodontes mais aussi de nombreuses petites et moyennes entreprises tant marocaines qu’étrangères en provenance d’Espagne, d’Italie et de France».

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