Espaces de coworking : sont-ils aussi rentables que créatifs ?
18 juillet 2017
Loubna Chihab (157 articles)
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Espaces de coworking : sont-ils aussi rentables que créatifs ?

Le concept a révolutionné le monde de l’entreprenariat. Pour se lancer dans ce business, il faut compter un investissement de départ d’un peu plus de 1 MDH. L’activité peut rapporter une marge nette de 30%.

Il y a quelques années, le terme «Espace de coworking» était complètement barbare pour le commun des mortels. Aujourd’hui, le concept est plus familier et ce type d’activité, qui perce doucement mais sûrement, intéresse de plus en plus de jeunes investisseurs. Alors qu’ils n’étaient que deux il y a moins de 4 ans, ils sont aujourd’hui une vingtaine à proposer leurs services, installés principalement dans les grandes villes, notamment à Casablanca qui en compte huit. Il faut dire que les avantages qu’offrent ces espaces constituent une réelle aubaine pour les porteurs de projets. «Le nerf de guerre dans n’importe quelle aventure entrepreneuriale, c’est de respecter et maîtriser ses coûts fixes», confie Adil Lamnini, CEO de Creative Lab basé à Marrakech. Et c’est exactement le principal point fort de ce concept: permettre au client-entrepreneur de rationaliser de façon draconienne ses coûts, éliminer les charges superflues et se concentrer sur l’essentiel, à savoir la communication et le développement de son business. Une étape cruciale, vitale même, lors du lancement de n’importe quel projet. Toujours selon M.Lamnini, «l’entrepreneur au Maroc est isolé, peu soutenu par son environnement. Parce que nous ne sommes pas une société d’entrepreneurs, ce n’est pas culturel chez nous». Ces espaces viennent donc répondre à un besoin, celui de regrouper en réseau des personnes animées par les mêmes motivations d’entreprenariat.

L’espace de coworking met ainsi à la disposition de ses clients un environnement de travail collaboratif. Comme l’explique Mamoun Bennis, CEO de Workspot basé à Casablanca : «Qu’ils soient entrepreneurs, journalistes, freelancers ou autres, les coworkers ont besoin d’un espace professionnel et d’un réseau. Notre défi en tant qu’espace de coworking est de créer une synergie entre eux à travers l’organisation d’événements à thème (fiscalité, e-commerce, présentations des projets respectifs des coworkers, etc.). Le but final étant de les inciter à travailler ensemble». Une collaboratrice à NewWork Lab, le 1er espace de coworking ayant vu le jour au Maroc, ajoute que «dans ce public, on retrouve également des Marocains qui reviennent de l’étranger, ou encore des entreprises étrangères souhaitant s’installer au Maroc. Ces derniers veulent dans un premier temps connaître l’écosystème avant de faire cavalier seul. Pour ce faire, plusieurs types d’événements leur sont proposés (ateliers, formations, accompagnement personnalisé, mises en relation à travers des événements de rencontre, etc.)».

Des formules adaptées à tout type d’entrepreneur

Echanger, collaborer et s’entraider dans un environnement qui se veut surtout flexible et qui ne les engagent pas ad vitam aeternam à l’espace de travail. C’est là aussi l’un des gros avantages de ce service. «Quelqu’un qui démarre sa start-up n’a pas forcément une visibilité à long terme par rapport à sa capacité financière à payer un loyer sur les six prochains mois» ajoute M.Bennis. En effet, les espaces proposent généralement deux formules : la formule Open space, destinée surtout aux startupers, aux développeurs de projets qui ne sont toujours pas en phase de création de société, mais qui sont là pour se faire un réseau, pour travailler dans un endroit autre qu’un café. Ils peuvent opter pour le pack d’une demi ou une journée entière, d’une semaine, s’offrir un carnet de dix sessions ou alors s’engager sur un mois renouvelable. En général, l’engagement moyen ne dépasse pas les 6 mois et les tarifs varient en moyenne de 100 DH la demi-journée (4 heures) jusqu’à 2 500 DH le mois. Le coworker bénéficiera, selon la prestation choisie, de plusieurs services, notamment l’accès à une connexion internet haut débit, à un scanner et une imprimante, à des phone boots, à un box de rangement, la conception du logo, l’usage de la salle de réunion, etc.

La formule bureau privé, elle, est dédiée surtout aux entrepreneurs en activité pendant un certain temps déjà. Elle est mise en avant par les espaces car plus rentable et l’engagement plus long. Le minimum est de six mois mais la durée excède rarement une période de deux ans. «C’est là où la flexibilité des espaces de coworking est palpable, puisqu’un contrat de bail classique exige de l’entrepreneur un engagement minimum de 3 ans», explique M.Bennis. Là encore, les prix dépendent du type de bureau choisi et du nombre de personnes à occuper l’espace. Ils vont généralement de 3 000 DH à 10 000 DH par mois.

Bref, tout le monde y trouve son compte en fonction de son budget et de ses besoins.

En somme, le concept des espaces de coworking a définitivement révolutionné le monde de l’entreprenariat. Créatif ? Oui, mais est-il rentable pour les investisseurs ?

Déjà, contrairement à ses futurs clients, une personne souhaitant se lancer dans ce business n’a d’autre choix que de passer par la case location-aménagement-équipement d’un local pour démarrer son activité. Il y aurait même une superficie minimum de 200 m2 à respecter, à en croire M. Lamnini. L’emplacement est également important : être niché au fond d’une rue non passante ou dans un quartier industriel est à proscrire. Le local doit être situé dans un lieu central, desservi par des moyens de transport, devant répondre aux contraintes d’une clientèle urbaine, de passage. Un local d’une superficie de 300 m2 au quartier Mâarif à Casablanca coûterait mensuellement un loyer de 25 000 DH.

Bien entendu, le local doit être soigneusement aménagé et pensé dans les moindres détails pour l’adapter aux besoins d’un espace de coworking : Open space, bureaux cloisonnés de 6 m2 par personne. Le but est de permettre aux clients de se sentir à l’aise et travailler dans un endroit agréable, afin de les fidéliser un maximum de temps. A ce titre, il faut faire en sorte d’avoir des cloisons amovibles. «Il faut être flexible au maximum : si une start-up décide de s’agrandir, l’espace de coworking doit l’accompagner dans cette démarche, en décloisonnant deux bureaux par exemple», explique M.Bennis. L’aménagement de l’espace devrait coûter au m2 entre 3 000 et 4 000 DH, soit un investissement d’environ 1MDH (comptez 20% de moins dans les villes plus petites).

Pour l’équipement, il faut prévoir un montant d’environ 150 000 DH, qui comprend au minimum une trentaine de positions (bureau et chaise), une imprimante, et même si les ordinateurs sont à la charge des coworkers, deux ou trois postes devraient être prévus pour ceux de passage.

Les bureaux classiques sont très demandés

Une fois le local opérationnel, l’activité peut démarrer. Démarrage rime forcément avec marketing pour faire connaître l’entreprise. «Le marketing, il faut l’exercer intelligemment à travers la communauté de coworkers, qui va utiliser la plateforme pour pouvoir communiquer», explique M. Lamnini. Tout se passe sur internet, selon M. Bennis: référencement sur Google, réseaux sociaux, sites e-commerce… En début d’activité, il n’est même pas nécessaire de démarcher directement les clients. On peut solliciter l’aide des fiduciaires puisque c’est là où les sociétés se créent, mettre en place des partenariats contre un système de commission, ou un échange de clients pour la partie création de sociétés ou tenue de comptabilité.

Du côté des charges opérationnelles, le plus gros des coûts est celui de la location. Dans notre exemple, la charge locative annuelle est de 300 000 DH. S’agissant des charges du personnel, recruter un(e)assistant(e) est largement suffisant dans ce genre d’activité, en contrepartie d’une charge annuelle d’environ 72 000 DH. Les frais d’internet, d’eau et d’électricité sont valorisés à 36 000 DH/an.

Concernant le chiffre d’affaires, il dépend bien entendu du taux de remplissage des bureaux et des open spaces. «Pour les bureaux, le taux de remplissage est généralement de 100% car ils sont très demandés. Mais ça arrive qu’un bureau soit vide pendant 1 ou 2 mois. En face, la partie open space n’est pas très développée, c’est le cas de quasiment tous les espaces coworking. On accueille généralement 3 à 10 personnes par mois», confie le propriétaire d’un espace de coworking.

Dans ce sillage, notons que les coworkers quittent généralement l’espace de coworking soit parce qu’ils abandonnent leurs projets ou au contraire parce qu’ils prennent leur envol et créent leurs sociétés. A ce moment là, ils préfèrent basculer vers des bureaux qu’ils louent eux-mêmes avec un vrai contrat de bail. «Une fois le business lancé, les besoins grandissent, d’autant plus que pour l’octroi d’un crédit, la banque exige un contrat de bail. Tandis que nos prestations consistent en une mise à disposition d’espace», explique M. Lamnini

Quoi qu’il en soit, un chiffre d’affaires de 80 000 DH par mois est tout à fait tenable en début d’activité. Soit 960 000 DH par an. Ainsi, la marge nette dans ce genre de business est d’environ 30%, soit un retour sur investissement moyen sur 2 à 3 ans.

Nombre d’espaces de coworking ont désormais une deuxième casquette d’incubateurs. Concrètement, des personnes viennent avec des idées mais ont besoin de fonds. En contrepartie d’un espace à utiliser gratuitement, d’un accompagnement et d’un financement, l’espace de coworking s’associe au projet de son client. Le coworking tend alors vers la co-création. Quand l’espace a cette double vocation d’incubateur, la sélection des porteurs de projets est de mise. Le projet devra donc être créatif, adapté à l’environnement et répondre à des besoins existants ou latents. Dans ce sens, New Work Lab, par exemple, a accompagné plus de 60 entrepreneurs jusqu’à présent ; 120 devront être atteints d’ici la fin de l’année.

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