Copropriété : entretien avec Younes Anibar Avocat au barreau de Casablanca
3 janvier 2018
Loubna Chihab (245 articles)
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Copropriété : entretien avec Younes Anibar Avocat au barreau de Casablanca

Le règlement-type proposé par l’Exécutif n’est opposable que s’il est adopté en assemblée générale. Les syndics professionnels doivent être sous la tutelle d’une institution publique. Le syndic est responsable civilement et pénalement.

Peut-on dire que le règlement-type de la copropriété vient compléter la loi 16-12?

Non. Le règlement-type n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire que les copropriétaires peuvent se mettre d’accord sur d’autres modalités de gestion de la copropriété incluant d’autres dispositions. On ne peut pas avoir un règlement standard pour toutes les propriétés (les personnes qui constituent le syndicat ne sont pas les mêmes, de même que les budgets, la nature des propriétés, etc.). Si tout le monde doit se référer à ce règlement-type, cela supposerait que toutes les copropriétés devraient convoquer des assemblées avec toutes les conséquences juridiques qui en découleraient pour adopter un règlement qui ne va pas nécessairement servir les intérêts de tout le monde.

Par ailleurs, si une critique devait être faite sur la loi relative à la copropriété, c’est qu’elle a considéré le statut type classique d’une copropriété, celui d’un immeuble avec une vingtaine d’appartements. Même si dans son article premier, il a été admis la propriété horizontale (villas constituant un ensemble immobilier), cela ne rend pas la loi adaptée à toutes les situations. Il existe des propriétés regroupant une centaine d’unités, on parle dans ce cas de budgets de plusieurs millions de dirhams devant être gérés par des syndics professionnels. Dans ces cas, les syndics doivent être sous la tutelle d’une institution publique parce qu’ils font appel aux fonds des copropriétaires et drainent des capitaux très importants. Donner une garantie aux copropriétaires devient nécessaire, à savoir une caution ou une autorisation tel que prévu pour les sociétés d’intérim, les agences de voyages…

 A-t-il une force juridique ?

Sa force juridique est conditionnée par son adoption en assemblée générale. C’est une sorte de contrat qui lie les propriétaires entre eux, une référence en cas de litiges, contestation ou autres, puisqu’il reprend très souvent les mêmes règles figurant dans la loi sur la copropriété. Bien entendu, pour qu’il soit opposable aux copropriétaires, il doit être adopté à la majorité requise, celle des trois quarts, à condition que, pour son adoption, il y ait une assemblée ordinaire ou extraordinaire valablement tenue.

 Le règlement-type n’a toujours pas été publié au Bulletin officiel, pourquoi ?

Parce qu’il n’est pas opposable. C’est également dans l’esprit de faciliter les mises à jour. En effet, les copropriétaires sont actuellement dans une période de transition qui leur permet de mettre à jour leurs anciens règlements de copropriété, afin de les adapter à la loi 16-12. Aucune sanction n’a d’ailleurs été prévue, sauf en cas de contradiction entre les dispositions d’un ancien règlement et la nouvelle loi, ces dernières sont frappées d’une nullité.

Par souci de neutralité, ne serait-il pas préférable d’encourager le recours aux syndics professionnels ?

Un syndic est responsable civilement et pénalement. Il est investi d’une mission très importante qui est celle de gérer la copropriété. Si dans le cadre de l’exercice de sa mission, il se révèle défaillant pour cause de négligence, d’omission ou autre, il peut être civilement responsable, ce qui est assimilable aux yeux de la loi à un dommage causé à l’un des copropriétaires, voire à un tiers. Il peut être aussi pénalement responsable en cas de détournement de fonds. L’esprit de la loi est d’encourager les sociétés de syndics professionnels, parce qu’il faut avoir une structure en bonne et due forme. Un syndic doit selon la loi remplir un certain nombre de conditions, notamment avoir les connaissances requises en matière de gestion financière, puisqu’il sera amené à établir des tableaux et des livres comptables qu’il devra mettre à la disposition des propriétaires. Il devra également avoir des connaissances en matière juridique (respect des procédures, tenue en ordre des contrats établis avec les fournisseurs, les prestataires de services…). Ce sont surtout des tâches très lourdes pour un syndic bénévole. Qu’on nomme syndic «le sage» d’un immeuble d’une poignée d’appartements, soit! Mais cette même personne ou autre copropriétaire bénévole sera dans l’incapacité de gérer des propriétés d’une centaine d’unités.

Est-ce qu’un syndic bénévole doit percevoir une rémunération ?

La loi prévoit que le syndic peut être rémunéré. En effet, dans le cadre du budget, un vote peut être fait pour lui consacrer une rémunération. Toutefois, si les copropriétaires en décident autrement et si ledit syndic accepte la mission sans rémunération lors de la tenue de l’assemblée générale, c’est celle-ci qui fait foi. Il aura donc accepté une mission sans contrepartie et ne pourra pas s’en prévaloir plus tard même s’il s’avère que sa mission était plus lourde que prévue.

Un copropriétaire qui vend son bien a-t-il le droit de récupérer sa cotisation dans le budget annuel ?

Non, cet argent n’est pas récupérable. L’ensemble de la cotisation demeure acquis à la copropriété puisque l’on ne peut pas reconsidérer le budget. Généralement, cette somme est dérisoire par rapport à la vente en question, elle pourrait par exemple être intégrée au bénéfice de l’acquéreur.

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