Comment évaluer son bien immobilier à sa juste valeur
16 mai 2016
Loubna Chihab (179 articles)
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Comment évaluer son bien immobilier à sa juste valeur

Une évaluation immobilière mal faite peut coûter très cher au client. Plusieurs méthodes peuvent être retenues en fonction du type de l’actif. Faire appel à un expert peut être utile, voire nécessaire dans certains cas.

Que l’on soit acheteur ou vendeur, connaître la juste valeur d’un bien immobilier n’est pas un exercice facile. D’un côté, le vendeur n’a intérêt ni à surévaluer son actif et se retrouver avec un bien invendable, ni à le sous-estimer et ainsi perdre de l’argent. De l’autre, l’acheteur doit bien se renseigner pour ne pas payer plus que le prix du marché. L’estimation de la valeur est donc une étape cruciale dans n’importe quelle transaction immobilière qui nécessite l’étude d’un certain nombre de points de façon objective. «L’intervention d’un expert en immobilier peut être utile, voire nécessaire pour mener à bien cette mission. L’expert a en effet plus de recul par rapport au marché, ce qui lui permet de dégager les tendances de prix et ainsi d’évaluer de manière plus pertinente», indique Youssef Lailani, manager associé au Cabinet A. Lazrak.

Quelles sont les étapes à suivre pour l’estimation de la valeur d’un actif immobilier? Quels sont les paramètres à étudier ? Quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées par les professionnels? Et enfin, sur quelles bases choisir son expert ?

«L’évaluation immobilière est un exercice déterminant», affirme Karim Tazi, directeur général adjoint au Cabinet A. Lazrak. C’est le point de départ de tout projet, un processus normé et très précis, qui se fait sur la demande du client. Ce dernier précise l’objet de l’évaluation, qui peut être une cession, un financement, un arbitrage, ou pour un usage interne. Une fois les contours de la mission déterminés, des diligences sont entreprises par l’expert. Tout d’abord, des diligences de terrain. Cette étape consiste pour l’expert à visiter le bien et déterminer ses points forts et ses points faibles, analyser l’offre et la demande dans la zone, consulter les prix exercés et les transactions récentes d’actifs équivalents ou, à défaut, d’actifs permettant l’appréciation du bien… Ensuite, il s’agit de procéder à une analyse juridique et urbanistique de l’actif, à savoir vérifier s’il est titré ou en réquisition, s’il est grevé par des servitudes, des prénotations, une hypothèque… En gros, l’expert vérifie tous les facteurs intrinsèques à l’actif et à son environnement pouvant impacter sa valeur. Mais pour Fabrice Léger, CEO de JLL Afrique du Nord et Afrique francophone, l’emplacement est le grand facteur qui influe sur la valeur du bien. «Le plus bel immeuble du monde avec le meilleur locataire vaudra toujours plus cher dans le Triangle d’or à Casablanca qu’à Safi», affirme-t-il avant d’ajouter que les autres facteurs juridiques, techniques et financiers restent malgré tout importants à étudier.

Dans le cas d’un appartement, les éléments qui rentrent en jeu pour la détermination de la valeur sont, d’après Moncef Lahlou, PDG de Capital Foncier, l’emplacement, l’ensoleillement, le traversant, la qualité de la finition, l’étage, les ascenseurs, l’entrée de l’immeuble qui doit être bien entretenue, les travaux à prévoir pour remettre le bien à niveau, le dynamisme du quartier et la proximité des commodités. Dans le cas d’une villa, en plus des éléments précités, le voisinage et la proximité de la route principale sont des facteurs importants dans l’estimation de la valeur.

Une fois l’étude du marché et l’analyse juridique finalisées, l’expert valorise le bien en appliquant une ou plusieurs méthodes d’évaluation. Fabrice Léger nous résume les quatre méthodes les plus usitées et les plus pertinentes selon les principes de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors); une certification qui exige le respect d’un certain nombre d’obligations et de standards à ses membres.

La méthode par comparaison pour les appartements et villas des particuliers

Il y a la méthode dite par comparaison, qui consiste à partir directement des références des transactions effectuées sur le marché pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du produit expertisé.

Une deuxième méthode dite du «bilan promoteur» est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé. Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.

Enfin, les méthodes dites par le revenu ou le rendement consistent à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel -le loyer de marché ou la valeur locative de marché par exemple-, soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou d’actualisation sur une période donnée afin d’obtenir un valeur. Ces méthodes se déclinent de deux manières : soit par capitalisation, soit par actualisation des flux futurs (la méthode des discounted cash flow).

En somme, la méthode d’évaluation à utiliser dépendra de la nature du bien à expertiser et de toutes ses spécificités, selon Youssef Lailani. En général, les biens détenus par les particuliers, à savoir les appartements et les villas en zone villas, sont évalués selon la méthode par comparaison.

Une fois la valeur du bien arrêtée, elle est présentée au client. La satisfait-il à tous les coups ? Pour Karim Tazi, l’expert ne peut en aucun cas répondre aux demandes de réajustement de valeur de la part du client, car l’expertise est avant tout une opinion obtenue à partir de méthodes universelles prenant en compte plusieurs diligences. Par ailleurs, des comités de validation sont prévus avant la fixation de la valeur. Le bien objet de l’évaluation est donc analysé sous toutes ses dimensions avant la validation. Fabrice Léger est du même avis, il affirme que l’expert n’est pas là pour faire plaisir au client mais pour faire un travail scientifique afin de tendre vers la valeur objective d’un bien. Selon lui, il y a plusieurs types de clients; ceux qui voient leur expert comme un partenaire qui va les conseiller et leur dire la vérité, et ceux qui ont déjà un objectif de valeur avant de rencontrer l’expert et qui tentent d’orienter son jugement. «Si l’expert fait correctement son travail, ce type de client ne sera jamais satisfait», affirme-t-il

Tout compte fait, un bon travail d’évaluation ne peut être réalisé que par un expert curieux et intègre, nous apprend Fabrice Léger. Il doit aussi savoir douter. D’abord douter de lui, car celui qui ne doute de rien se trompera un jour. Il doit également savoir douter de ses interlocuteurs, car les renseignements qui sont donnés à un expert sont en effet susceptibles d’être faussés afin d’orienter son jugement.

Aucune, répondent les experts contactés à l’unanimité. Youssef Lailani estime que la Direction générale des impôts a son propre référentiel qui peut dans plusieurs cas ne pas correspondre aux valeurs déterminées par les évaluateurs. D’ailleurs, plusieurs professionnels, notamment la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, exigent de revoir ce référentiel. L’expert peut donner une valeur en surcote ou en décote par rapport à celle arrêtée par les services des impôts et c’est au client de décider laquelle retenir. Pour Moncef Lahlou, le baromètre du fisc ne prend pas en compte des éléments qui influent sur la valeur du bien. Toutefois, il reste un bon indicateur qu’il faudrait affiner selon les spécificités de chaque bien assujetti à une expertise. Une idée confortée par Fabrice Léger, qui affirme que la valeur d’un bien ne se décrète pas dans un bureau. Elle se détermine après visite et étude de l’ensemble des caractéristiques juridiques, techniques et financières de chaque immeuble, puisqu’au sein du même bâtiment, on peut avoir des valeurs au mètre carré qui vont du simple au double.

Le marché de l’immobilier a toujours fonctionné selon une logique de bilan promoteur : acheter, construire, faire une marge et revendre. Mais depuis la montée en puissance des marchés de capitaux aux Etats-Unis et en Europe, il y a eu une financiarisation du secteur de la part des acteurs de ces marchés qui n’étaient pas dans une logique de marge mais plutôt dans une perspective de rendement locatif ou de stratégie d’investissement. C’est à partir de là que la méthode d’évaluation des actifs par actualisation des flux futurs fut appliquée pour le secteur. Un exercice fastidieux, compte tenu des contraintes du secteur, à savoir le caractère indivisible des actifs, la contrainte du délai de commercialisation et les spécificités de chaque bien. Youssef Lailani affirme que contrairement aux marchés des transactions américains et européens matures, qui permettent de ressortir des moyennes de taux d’actualisation, le marché marocain est naissant, avec un faible volume de transactions, ce qui fait que la méthode d’évaluation par le taux d’actualisation est empirique. L’expert reprend le raisonnement de chaque investisseur sur le marché et choisit le taux d’actualisation en fonction de l’actif, de son environnement et du contexte de l’évaluation. Il se compose généralement d’un taux sans risque majoré d’une prime de risque associée à l’actif, à savoir son environnement, son marché, et aux comparables.

Mots-clés Immobilier

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