L’engouement des MRE pour un logement au Maroc est toujours en progression
16 mai 2016
Lavieeco (22383 articles)
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L’engouement des MRE pour un logement au Maroc est toujours en progression

L’accent est davantage mis sur la sensibilisation aussi bien des promoteurs que des acquéreurs à la qualité du logement, au respect des démarches et aussi à la disposition de l’ensemble des documents requis.

Ce n’est plus un secret ce lien étroit entre l’immobilier et l’économie en général. Si le marché de l’immobilier est en forme, il est certain que le secteur des bâtiments et travaux publics, la consommation du ciment et d’autres matériaux de construction et la demande des crédits aussi bien à l’habitat qu’à la promotion immobilière sont également en bonne santé. Malheureusement, cela fait quelques années déjà que la situation du secteur immobilier est opaque. Pour Monsieur tout le monde cela paraît un peu contradictoire, compte tenu des chantiers ouverts un peu partout au Maroc, des bâtisses par-ci, des constructions par-là. Mais la réalité c’est que les mises en chantiers poursuivent leur contraction d’année en année. Elles sont en baisse de 3,8% en 2015, contre 8% en 2014, 24% en 2013 et 15% en 2012. La consommation nationale du ciment, pour sa part, et contre toute attente, a augmenté de 1,3% l’année dernière, sans pouvoir annuler les pertes cumulées durant 3 années successivement, à savoir des baisses de 1,6% en 2012, 6,3% en 2013, 5,4% en 2014. Et quand on voit du côté des crédits distribués, l’augmentation est à peine de 2% en 2015, 3% en 2014 et 8% en 2013. Les progressions enregistrées entre 2007 et 2008, de 65% et 28% respectivement, semblent bien lointaines de nos jours. Certes, les experts prédisaient que la forte progression ayant marqué le secteur depuis 2007 finirait par s’essouffler. Après une tendance haussière c’est la régression. Certains professionnels ont même qualifié cet effondrement de crise immobilière spéculative. Si l’on revient à la décennie 2000, l’offre en projets immobiliers était assez étroite face à une demande qui commençait à prendre de l’ampleur. 

Encouragés par l’ouverture à l’urbanisation de plusieurs milliers d’hectares de terrains, l’Etat, ainsi que plusieurs sociétés privées, s’étaient lancés dans des centaines de projets immobiliers. Villas, immeubles de luxe, de moyen standing, projets de golfs, stations balnéaires, le Maroc en proposait pour tous les goûts. Attirés par l’appât du gain, plusieurs sociétés étrangères telles que Emaar, Fadesa, General Contractor, le groupe indonésien Hidaya, ont été séduites par le potentiel offert par le marché immobilier du Maroc et se sont donc lancées dans la promotion immobilière. Ce rythme de construction a été maintenu pendant plusieurs années. Au fil du temps, certains investisseurs spéculateurs sont apparus. Acheter pour revendre à un prix largement supérieur était leur devise et vu le boom immobilier de cette époque, plusieurs d’entre eux ont pu réaliser de bonnes plus-values.

Il était donc tout à fait logique qu’au fur et à mesure que les prix montaient, l’appétit des promoteurs ne pouvait qu’en devenir plus grand. Ainsi, des méga-projets ont été lancés et des villes nouvelles ont été mises en place aussi, sans étude de marché préalablement effectuée, soit dit en passant. Les banques, elles, ne rechignaient pas sur les moyens pour financer l’acquisition des biens immobiliers ou encore financer la construction. Elles sont allées jusqu’à proposer 120% du prix du logement aux clients acquéreurs de logements pour y intégrer toutes les charges qui y sont afférentes tels que les frais de notaire, d’hypothèque, les droits d’enregistrement, la taxe liée à la conservation foncière… Bref, la situation était des plus favorables.

Les MRE restent toujours intéressés par l’achat d’un logement dans leur pays d’origine

Mais l’avènement de la crise économique internationale de 2008 a fait que tout l’écosystème qui tourne autour du secteur immobilier soit remis en cause. Et la fulgurante croissance s’est avérée bien plus fragile qu’elle n’en paraissait, ou alors la loi des cycles à laquelle obéissent tous les secteurs n’a pas épargné l’immobilier. Alors le rythme s’est tourné vers la baisse. Les compagnies immobilières étrangères se sont retirées du marché national au moment où certains promoteurs marocains se sont retrouvés avec un stock de logements important difficile à écouler.

La demande ne pouvait plus suivre à cause des prix exorbitants que le mètre carré a atteints dans certaines villes. La suite on la connaît, le prix à la vente a énormément baissé, surtout dans les villes touristiques comme Marrakech, Tanger, Agadir. D’après certaines sources, il existe même des propriétaires qui ont réduit leur prix de cession de 30% sans pour autant trouver preneur. Dans les villes à caractère administratif et économique, l’impact a été moins grave. Les prix ont cessé d’augmenter mais, en même temps, ils n’ont pas affiché de baisses notables. A quelques exceptions près concernant de petits promoteurs voulant écouler leur produit à n’importe quel prix, pourvu qu’il compense les charges dues à la réalisation du projet. C’est ainsi que les grands groupes immobiliers ont réduit la cadence de leur production de logements, en mettant en place des plans adaptés à la situation.

Il convient de signaler que face à l’effervescence ayant marqué le secteur, nombreux sont les acquéreurs qui ont fini par s’apercevoir que la qualité du logement recherché ne correspond pas à leurs besoins, surtout face à des prix très élevés. D’un autre côté, certaines agences immobilières affirment qu’il y a eu plusieurs annulations en ce qui concerne les réservations, sans parler des nombreuses transactions n’ayant jamais abouti, et que le délai de prise de décision d’achat, si achat il y a, s’est largement allongé, passant d’un mois à plus d’un an.

Cet état de choses ne pouvait qu’affecter le comportement des banques qui ont fini par serrer la vis, exigeant un certain nombre de garanties avant d’octroyer un quelconque crédit et rendant draconiennes les conditions de financement. Bien entendu, les Marocains résidant à l’étranger  ne font pas exception à la règle. Et c’est tout à fait logique que le rythme des acquisitions enregistre une baisse chez la communauté marocaine, quoique nos MRE restent toujours intéressés par l’achat d’un logement. Un intérêt justifié par l’attachement à leur pays d’origine, comme le fait remarquer Anis Birou, ministre chargé des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration, qui trouve que «l’engouement de la communauté marocaine résidant à l’étranger pour l’achat d’un bien immobilier au Maroc est toujours en progression». Les motivations ne manquent pas. Cela va du souhait de posséder une demeure au Maroc pour s’y installer définitivement à la volonté d’investir, en passant par l’envie d’avoir un pied-à-terre au pays d’origine.

Certes, faut-il le rappeler, le marché immobilier stagne, mais cela n’a pas entamé l’attraction de plusieurs investissements. Et c’est là où entre en scène le Salon SMAP immo dont l’objectif est de promouvoir le secteur immobilier marocain, présenter ses avancées, son développement tout en dévoilant la qualité des produits vendus. D’ailleurs, cette édition SMAP immo Paris 2016 connaîtra une large présence de promoteurs immobiliers exposant leurs offres, ce qui aidera certainement de potentiels acquéreurs à choisir exactement le logement qui leur convient, ou tout au moins donner aux nombreux visiteurs une idée sur les produits marocains. Et comme l’affirme Samir El Chammah, président du Salon SMAP Immo, «le Maroc a tous les atouts pour attirer: Stabilité, sécurité, proximité, compétitivité, hospitalité, qualité de vie….».

Des gages de confiance pour les potentiels acquéreurs

Des dizaines de promoteurs donc, représentant toutes les régions du Royaume, exposeront des biens immobiliers de tous les standings. Et là on ferait bien d’évoquer certains problèmes récurrents auxquels sont confrontés certains MRE lors de l’acquisition de leurs logements qui surgissent de temps en temps. Pour le ministre chargé des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration, «les exposants doivent adapter leur offre immobilière aux exigences de cette catégorie d’acquéreurs, non seulement au niveau de la qualité mais aussi et surtout au niveau de la fluidité et de la transparence de la transaction immobilière». Désormais, l’accent est davantage mis sur la sensibilisation aussi bien des promoteurs que des acquéreurs à la qualité du logement, au respect des démarches et aussi à la disposition de l’ensemble des documents requis. En ce sens, les organisateurs incitent les promoteurs à respecter leurs engagements, de ne réaliser aucun compromis de vente sans que le logement en question dispose de permis d’habiter par exemple. D’ailleurs, M. El Chammah assure que depuis une dizaine d’années, le SMAP n’a ménagé aucun effort pour sensibiliser, conscientiser, informer et sécuriser l’ensemble des visiteurs, tant MRE qu’internationaux, dans leur acte d’investissement. Plus encore, à propos de ce volet, Nabil Benabdallah, ministre de l’habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville, explique qu’en vue «de rétablir la confiance entre les promoteurs et acquéreurs, le ministère a procédé à l’amélioration et la mise en application de la loi sur les ventes en futur état d’achèvement (VEFA), qui reste le principal moyen de protéger les droits des consommateurs, y compris les MRE, notamment à travers le respect des engagements pris des deux parties : promoteurs et acquéreurs (respect des délais, de la qualité d’exécution, répartition des avances,…)».

Et pour conforter cet esprit de sécurisation les organisateurs du SMAP immo Paris ont même pris des mesures préventives contre les promoteurs immobiliers qui n’ont pas donné suite aux doléances de leurs clients d’exposer dans le salon. De cette manière, le marché serait plus ou moins assaini des promoteurs non sérieux et les acquéreurs seraient protégés contre toute éventualité. Quoi qu’il en soit, le ministère des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration fait de l’assistance et l’appui de cette catégorie de la population une priorité dans toutes les démarches administratives et procédures juridiques qu’elle entreprend, y compris celle liée à l’acquisition d’un bien immobilier. Dans ce cadre, les MRE lésés dans leur bien immobilier en raison d’une non-conformité quelconque ont la possibilité de s’adresser à la cellule du traitement des requêtes du ministère en vue d’y déposer leurs requêtes. En effet, c’est en préservant les intérêts des MRE, en assainissant le secteur immobilier des promoteurs mal structurés, en présentant des produits de qualité mais aussi en incitant les producteurs de logements à respecter les règles, que nous encouragerons nos MRE à investir.

Par ailleurs, et toujours  dans un souci de protection et d’accompagnement dans leur acte d’achat, une convention sera signée entre l’ordre des notaires et le ministre chargé des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration. Elle aura pour but essentiellement d’éclairer les MRE par rapport aux projets exposés. Ahmed Amine Ouazzani Touhami, président du conseil national de l’ordre des notaires explique: «Dans cette convention, l’ordre des notaires donne son point de vue juridique sur tel ou tel projet pour montrer au consommateur la phase dans laquelle il se trouve, les étapes franchies et les autorisations obtenues (phase terminale, achèvement des travaux, attestation de conformité…)». Ainsi, l’acquéreur potentiel serait en mesure de savoir s’il va acheter un bien fini, titré, en cours d’éclatement des titres, en VEFA… En plus de cela, la convention attire l’attention des acquéreurs MRE potentiels sur la nécessité d’exiger certains documents primordiaux qui attestent de l’activité du promoteur, des plans architecturaux, du cahier des charges…

Mots-clés Immobilier

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