Immobilier de bureaux : la suroffre risque de s’aggraver à Casablanca
4 janvier 2017
Reda Harmak (1032 articles)
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Immobilier de bureaux : la suroffre risque de s’aggraver à Casablanca

Avec la livraison de 580000 m2 prévue sur les 6 prochaines années, l’excédent pourrait dépasser les 200000m2 si la demande se maintient à son niveau actuel de 60 000 m2 par an. 70% de la nouvelle offre sera proposée dans des programmes qui installeront de nouveaux quartiers d’affaires : Casa Anfa, Wessal Casa Port et ville nouvelle de Zénata.

L’offre d’immobilier de bureaux continue de s’étoffer à Casablanca. Une surface totale de 63 000 m2 a été livrée en 2016, selon les estimations du département Strategic Advisory de CBRE Maroc. Mais cette production marque une baisse par rapport au rythme des dernières années. En effet, les achèvements ne sont pas descendus en dessous de 100000m2 annuellement depuis 2012, selon le constat du cabinet de conseil en immobilier d’entreprise A. Lazrak. Un mal pour un bien car les livraisons s’alignent ainsi avec la capacité d’absorption du marché. Se basant sur les données des 15 dernières années, A. Lazrak estime en effet la demande structurelle annuelle de Casablanca entre 50 000 et 75 000 m2, le marché ayant eu tendance à absorber 60 000 m2 spécifiquement sur les dernières années.

Le décalage entre l’offre et la demande sur les dernières années a fait que la vacance de bureaux a pris de l’ampleur sur le marché casablancais. Les experts de A. Lazrak estimaient que près de 150 000 m2 au sein de programmes neufs étaient inoccupés faute de demande à fin 2015, ce à quoi s’ajoutent près de 150000 m2 au sein du parc de seconde main, étant à rappeler que le stock de bureaux à la même date est estimé à 1,6 million de m2. La question se pose à présent de savoir si le retour à la raison des développeurs de programmes de bureaux se prolongera de sorte à ce que les livraisons s’alignent durablement sur la demande et que le marché puisse même absorber la vacance existante.

Si l’on se base sur les nouveaux programmes annoncés, il ressort que le rythme de production regagnera en intensité sur les prochaines années. Les experts de CBRE Maroc recensent en effet une offre de 580 000 m2 qui arrivera à l’horizon 2022, ce qui fera en théorie renouer le marché avec une cadence moyenne de production de 100 000 m2 par an. Si l’on rapproche ce chiffre de la demande constatée sur les dernières années (60 000m2), il est d’ores et déjà possible de ressortir une offre excédentaire qui pourrait dépasser les 200000 m2 d’ici 6 ans, ceci sans compter la vacance déjà existante. Mais il faut rappeler que la demande actuelle du marché correspond à une conjoncture morose, et il n’est pas exclu qu’avec une reprise économique ferme le besoin reprenne de la vigueur. Notons à ce titre que dans le contexte porteur entre 2005 et 2010, la demande avait atteint les 150 000 m2 par an, un niveau auquel la production anticipée sur les 6 prochaines années ne pourrait faire face.

Pour leur part, les spécialistes de A. Lazrak estiment qu’une demande certaine représentant dans le meilleur des cas 300 000 m2 sera formulée à l’avenir par des entreprises qui déménageront de leurs locaux actuels vers une offre de meilleure qualité. Cela contribuera à absorber progressivement une grande partie de la vacance existante des immeubles neufs répondant aux standards requis, selon les anticipations de A. Lazrak. En outre, le cabinet estime qu’une demande additionnelle de 20000 à 30 000 m2 sera formulée à Casablanca, en lien avec la croissance économique et la création de nouveaux emplois. Et là encore, toute cette demande approchant 500 000 m2 fera persister une offre excédentaire sur les prochaines années.

Par ailleurs, en examinant le détail de l’offre en chantier sur les 6 prochaines années, il ressort que celle-ci arrivera pour la plus grande partie (70%) à travers des programmes qui installeront de nouvelles zones d’affaires à part entière. En effet, près de 350 000 m2, soit 60% de la superficie qui sera livrée à l’horizon 2022, sont situés dans le nouveau centre urbain Casa Anfa, qui accueillera notamment la place financière nationale Casablanca Finance City (CFC). Des questions se posent de fait sur la capacité de cette zone à se faire une place sur un marché très concurrentiel. Mais les premiers signaux sont encourageants. Les professionnels rapportent en effet que plusieurs multinationales, notamment dans le secteur financier, sont intéressées par l’offre immobilière de CFC et comptent y déménager dès que le projet sera livré. En outre, il faut rappeler que les locaux de la future place ont déjà une demande sécurisée puisque toutes les entreprises labellisées CFC ont l’obligation de s’installer à Casa Anfa. S’ajoutent à cela Wessal Casa Port et la ville nouvelle de Zénata qui amèneront sur le marché respectivement près de 52 000 m2 (9% de la nouvelle offre d’ici 6 ans) et 11 600 m2 (2%). S’agissant des quartiers existants, l’entrée de ville (Sidi Maarouf hors Casanearshore) s’étendra de 23 200 m2 (4%) et le quartier central des affaires (Maarif, Massira…) s’enrichira de 40600 m2 (7%). Enfin, Casanearshore et Marina développeront chacune 52000 m2 (9%) en plus.

Commentaires

  1. Muslim
    Muslim janvier 04, 09:43
    Les entreprises nationales doivent élire siège à Casablanca et pour vendre au Maroc, il faut s'installer à Casablanca car tout est centralisé à Casablanca, et quand on cherche quelque chose, on regarde d'abord sur Casablanca

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