Auto-construction : l’activité est toujours bien orientée
17 avril 2018
Ibtissam Benchanna (775 articles)
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Auto-construction : l’activité est toujours bien orientée

Ce segment n’obéit pas forcément aux cycles du marché immobilier. Plus de 80% des auto-constructeurs ne font pas appel aux professionnels de la construction. L’anarchie qui règne sur le marché affecte le paysage urbain.

Le secteur immobilier entame un nouveau cycle haussier. C’est du moins ce qui ressort des statistiques du ministère de l’habitat pour 2017. Plus de 270 000 unités ont été produites, tous segments confondus, en progression de 19% par rapport à 2016. D’une moindre ampleur, les mises en chantier se sont améliorées de 2% pour atteindre 294 342 unités. L’auto-construction reste donc déconnectée du marché immobilier. «Elle n’a jamais été touchée par la léthargie du secteur puisqu’il s’agit de la construction d’un bien immobilier à usage d’habitation à titre personnel», explique un opérateur du secteur. Ce choix est courant dans l’Oriental et dans la région de Marrakech, mais aussi dans les grands pôles urbains comme le Grand Casablanca et Rabat-Salé-Kénitra.
Pour ainsi dire, près d’un particulier sur deux, soit 48,4%, continuent d’accéder à la propriété via l’auto-construction, selon une enquête du ministère. Pour conforter cela, le ministère précise que 9 constructions sur 10 au niveau national sont réalisées par des personnes physiques dans le cadre de l’auto-promotion. C’est dire que ce choix est bien ancré dans la culture d’une catégorie de la population marocaine, qui ne rechigne pas sur les moyens pour s’offrir un logement selon ses goûts et ses besoins.
Cette activité aurait pu être plus intense dans certaines villes, si les complexes résidentiels fermés à Casablanca, notamment aux quartiers Californie et Bouskoura, n’avaient pas dissuadé de futurs propriétaires à envisager de construire eux-mêmes leur logement. Ils sont nombreux en effet à avoir opté pour cette formule car elle est moins contraignante, vu que l’auto-construction présente nombre d’obstacles dont les longs délais pour l’obtention de l’autorisation de construire, le suivi de chantier…
En tout cas, plusieurs lotissements réalisés dans ces quartiers, sur des superficies allant de 600 à 1000 m2, n’ont pas de mal à trouver preneur. «Au courant de 2017, beaucoup de transactions ont été réalisées concernant des lotissements à usage de villas pour construction personnelle», confirme Hassan Slaoui, notaire à Casablanca.
Les villas ne sont pas le seul segment de l’auto-construction. Les maisons traditionnelles marocaines le sont également. «Dans certains quartiers, on peut se procurer un terrain de 60 à 100 m2 pour faire construire sa propre maison en R+1 ou R+2, avec éventuellement une activité commerciale au rez-de-chaussée», explique Me Slaoui,

La qualité du produit fini laisse parfois à désirer

Cependant, si l’auto-construction reste un segment qui ne risque pas de disparaître, quel que soit le cycle dans lequel s’inscrit le secteur immobilier, «elle présente un gros problème lié notamment à la qualité du produit fini», se désole Karim Sbai, président de l’Ordre national des architectes de la région du centre.
La qualité des matériaux de construction laisse des fois à désirer, surtout lorsque la personne ne fait pas appel à une entreprise professionnelle de construction. «80% des personnes qui acquièrent des lots de terrain à Casablanca en vue de faire construire leur maison ne recourent pas aux professionnels, que ce soit les architectes, les bureaux d’études ou les entrepreneurs», martèle M.Sbai. Et d’ajouter : «Pour ne citer que le quartier Rahma à Casablanca, la majorité des maisons construites à titre individuel échappe totalement aux normes élémentaires de sécurité». Et tant qu’aucune mesure n’est appliquée pour contrôler et suivre la situation, le problème demeurera entier. Qui plus est, ces constructions à titre individuel impactent négativement le paysage urbain du fait qu’elles sont réalisées sans aucune uniformité architecturale. D’où la nécessité de s’atteler sur ce dossier en imposant un cahier des charges précis pour les auto-constructions, pour protéger le bâti et préserver le paysage urbain.

Avant d’entamer les constructions, l’acquéreur du terrain est assujetti à plusieurs impôts et taxes, à commencer par les droits d’enregistrement pour lesquels il a le choix entre deux taux. Le premier est de 4% à condition qu’il s’engage par écrit dans l’acte d’acquisition du terrain de construire son bien dans un délai qui ne dépasse pas 7 ans. En face, il inscrit son bien en hypothèque au profit de l’Etat. S’il ne respecte pas ce délai, il est dans l’obligation de payer le complément, soit 2% supplémentaires, auxquels s’ajoutent les pénalités de retard depuis la date d’acquisition du terrain. L’auto-constructeur pourrait opter pour le second taux directement (6%), sans qu’il soit assorti d’un quelconque engagement. Il faut ajouter à cela les droits d’inscription à la conservation foncière de l’ordre de 1,5%, les frais d’hypothèque qui vont de 1% à 1,5% en fonction du prix du terrain, ainsi que la taxe sur les terrains non bâtis (TTNB) qui varie entre 4 et 20 DH/m2 pour les terrains situés en zone immeuble et entre 12 et 20 DH/m2 pour ceux situés dans les zones villas ou de logement individuel. Dès que l’intéressé décroche son autorisation de construire, il est censé commencer les travaux immédiatement. Cela dit, l’administration fiscale lui accorde un délai de 3 ans pendant lesquels elle l’exonère de cette taxe. Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit payer une taxe dite de contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle. Elle est appliquée par tranche de métrage couvert construit, avec une exonération pour les logements dont la superficie est inférieure à 150 m2. Elle peut aller jusqu’à 400 DH/m2 couvert construit. Notons que la délivrance du permis d’habiter est conditionnée par le paiement de cette taxe.

Le coût de la construction d’une villa de 300m2 de moyen standing peut monter en moyenne à 5000 DH/m2, hors terrain. Ce montant recouvre plusieurs tâches. D’abord le creusement du sol pour les fondations. Le prix peut varier de 25 à 45 DH/m3 en fonction de la nature du sol. Pour les gros œuvres (poutres, dalles, murs…), il faut compter entre 1200 et 1700 DH/m2. Ces travaux nécessitent comme matières de base le ciment, le fer, le sable, la gravette, le tout-venant, les agglos, les hourdis, les poutrelles et les briques. Il est vivement recommandé d’éviter de se procurer soi-même la matière première auprès des détaillants. Le recours à une société de construction spécialisée est le meilleur moyen de garantir la qualité de la construction et des produits utilisés. Au total, cette étape coûte entre 360000 DH et 510000 DH. Avant de passer à la finition, il y a les lots techniques portant sur les différentes installations que sont le réseau électrique et la plomberie. Pour notre exemple, le coût de cette étape est en moyenne de 60 000 DH. Enfin, le coût de la finition peut aller du simple au triple, voire plus, selon la capacité financière du propriétaire. ça peut tourner autour de 2000 DH/m2. In fine, la construction d’une villa de 300 m2 peut coûter, au bas mot, environ 1 MDH, cela sans compter le coût lié au jardin qui peut se chiffrer à une moyenne de 15 000 DH, en intégrant le gazon, les semences éventuellement, les haies, les plantes… Ajouter à cela les honoraires de l’architecte qui varie de 10000 à 30 000 DH, celle du géomètre topographe d’environ 15 000 DH et du bureau d’études de 6 000 à 20 000 DH.

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