Logements sociaux : une production record, mais…
27 avril 2018
Ibtissam Benchanna (768 articles)
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Logements sociaux : une production record, mais…

Les objectifs de production fixés pour le logement à 250 000 DH pour 2020 sont dépassés, mais le stock des invendus pèse sur la trésorerie des promoteurs. Le bureau d’études recommande un ciblage plus précis, et de fixer le prix de vente dans une fourchette de 160 000 et 180 000 DH. Le logement à faible valeur immobilière totale n’a convaincu ni les professionnels, ni les acheteurs.

Le logement social à 250 000 DH a connu un grand succès depuis son lancement en 2010, comme l’atteste le nombre de conventions signées (1114 au total) et le nombre de logements produits qui approche les 600 000 unités, soit le double de l’objectif du programme fixé à 300 000 logements à l’horizon 2020. Cela, selon l’étude d’évaluation du programme de logements sociaux et des logements à faible valeur immobilière totale (FVIT) présentée le 24 avril dernier. Si le programme des logements sociaux a permis une certaine relance du secteur immobilier, ce n’est pas le cas des logements à FVIT. Sur ce segment, la production et l’encours représentent à peine 21,1% de l’objectif déterminé par le gouvernement qui est de 130 000 unités de 2008 à 2020, soit l’équivalent de seulement 68 conventions. Malgré de bons chiffres, le segment social n’est pas non plus épargné par les difficultés. Certains promoteurs pâtissent de stocks d’invendus qui pèsent sur leur trésorerie ; d’autres ont du mal à trouver des terrains à un prix acceptable – le coût du foncier est de 30% à 60% du coût de revient du projet contre seulement 10% en Tunisie, selon le bureau d’études. Pour ne rien arranger à la situation, «la Cour des comptes, dans son dernier rapport, a émis nombre de critiques sur les aspects liés notamment à la gestion», précise Abdelahad Fassi Fihri, ministre de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville. «D’où la nécessité de repenser l’ensemble de ce système, d’améliorer l’offre en logements et de la rendre plus adaptée aux attentes des acquéreurs», a dit le ministre.
Remodeler tout le système devient d’autant plus urgent à l’approche du terme limite des exonérations fiscales, en 2020.

Promoteurs et architectes prônent la révision du cahier des charges

Parmi les propositions qui ont été formulées par le bureau d’études pour le logement social, un ciblage plus précis, un abaissement du prix de 250 000 DH à une fourchette de 160 000 et 180000 DH, et une meilleure affectation des surfaces. S’agissant du logement à FVIT, le bureau a mis l’accent sur la redéfinition des caractéristiques de ce segment, l’allègement du coût du crédit pour les acquéreurs, la facilitation de l’accès au financement et la célérité des procédures administratives.
Toutefois, des architectes et promoteurs appellent à la révision du cahier des charges pour assurer une meilleure qualité des constructions. Il est vrai que, selon l’étude d’évaluation, près des trois-quarts des acquéreurs apprécient le programme de logements sociaux à 250 000 DH. Il reste quand même une part de 25% relative aux non-satisfaits. Si, en général, les acquéreurs sont satisfaits de l’agencement, de l’emplacement ou de la solidité des constructions, ils plaident toutefois pour l’amélioration des isolations thermiques et acoustiques, et la construction des équipements structurants. «En rehaussant la qualité du bâti, en intégrant davantage d’espaces verts, en misant sur les isolations ou encore sur l’efficacité énergétique, le coût de construction du projet devrait augmenter et, dans ce cas, le prix de vente conventionné ne serait plus supportable pour les promoteurs», rétorque un promoteur. Autrement dit, il faut certes améliorer le cadre bâti pour satisfaire les clients et contribuer à résorber le déficit en logements, mais tout en essayant de trouver un juste équilibre entre la qualité des constructions et la rentabilité des promoteurs.

Plus de verticalité  pour améliorer la rentabilité des investissements

L’amélioration du programme des logements sociaux devrait toucher également la répartition territoriale. Ce qui revient à redéfinir même les politiques publiques à mettre en place, et à actualiser la planification urbaine, tout en tenant compte des disparités territoriales et des caractéristiques propres à chaque région.
En tout cas, les différents opérateurs du secteur, dont la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) et le Conseil de l’ordre des architectes, devraient formuler leurs propositions de relance de ces segments au ministère. «Nos propositions s’articulent essentiellement autour de la création des espaces verts, la mise en place de syndics professionnels et opérationnels et surtout l’augmentation de la verticalité de l’immeuble. Ce dernier point est d’autant plus important qu’il permettra non seulement d’augmenter la superficie construite au sol, mais également d’assurer la rentabilité du promoteur», confie Azeddine Nekmouche, président du Conseil de l’ordre des architectes. Des propositions vont dans le même sens de celles de la FNPI. Reste à l’Etat d’agir.

A fin 2017, ce sont 595 794 unités qui ont été produites dans le segment du logement social. 70% de ces logements se situent dans trois principales régions : Casablanca-Settat (45%), Tanger-Tétouan-Al Hoceima (13%) et Rabat-Salé-Kénitra (12%). Les 23 944 unités construites dans le cadre des logements sociaux à faible VIT sont réparties à hauteur de 91% dans les régions de Fès-Meknès, Souss-Massa, Casablanca-Settat, Marrakech et l’Oriental, avec une part respective de 27%, 22%, 17%, 16% et 9%.

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