Les amicales d’habitat font de l’ombre aux promoteurs immobiliers
18 mai 2017
Reda Harmak (1044 articles)
0 Commentaire
Partager

Les amicales d’habitat font de l’ombre aux promoteurs immobiliers

Elles se sont multipliées ces dernières années dans plusieurs villes et réalisent des programmes à plus grande échelle que par le passé. Ces associations pratiquent des prix 20 à 30% moins élevés que la promotion immobilière en s’appuyant principalement sur l’exonération fiscale. Les promoteurs crient à la concurrence déloyale et les notaires appellent à un meilleur contrôle de ces entités qui drainent de l’épargne publique.

Une épine de plus dans le pied des promoteurs immobiliers. Déjà mis en difficulté par une demande obstinément hésitante, ils doivent composer avec une concurrence d’un genre nouveau que leur livrent les associations spécialisées dans l’habitat. Ces groupements, aussi appelés amicales, qui opèrent de longue date sur le territoire national se sont multipliés ces dernières années en donnant une plus grande envergure à leurs projets, aux dires des promoteurs immobiliers. «La montée en puissance de ces acteurs est flagrante. Au lieu de programmes de quelques dizaines d’unités, ils réalisent aujourd’hui des milliers de logements par opération. Cela fait qu’ils dominent à présent les marchés de certaines villes dont ils ont chassé les promoteurs immobiliers», résume Anice Benjelloun de l’Association des promoteurs immobiliers de Rabat. Le phénomène a pris une telle ampleur que les professionnels rassemblés sous la bannière de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) ont adressé un courrier à plusieurs ministères depuis quelques mois, appelant à mieux encadrer ces entités.

Disons-le d’emblée, l’existence de ces amicales ne pose en rien problème sur le plan juridique. Celles-ci se constituent sur la base du dahir sur le droit d’association, en exploitant toutefois quelques points flous de la réglementation, estiment les juristes. Leur développement est même une réponse saine à la situation du marché de l’immobilier «où les prix pratiqués ont creusé l’écart avec le pouvoir d’achat», observe Abdelmajid Bargach, notaire spécialiste de ces organisations. Car la vocation première des amicales d’habitat est de permettre à leurs adhérents d’accéder à la propriété à un coût moindre par rapport aux tarifs appliqués par la promotion immobilière, et ce, principalement en ne répercutant aucune marge sur les acquéreurs.

Et elles semblent bien y parvenir puisque les prix qu’elles affichent sont 20 à 30% moins élevés que ceux des promoteurs immobiliers. Ainsi, à Marrakech par exemple, où les associations ont étendu leur activité jusqu’au haut standing, une villa dans la palmeraie est affichée à partir de 4 MDH contre au moins 6 MDH chez les professionnels de la promotion, rapporte Adel Bouhaja, promoteur actif dans la ville. Un appartement à Guéliz est référencé sur le catalogue des amicales à partir de 7 000 DH/m2 contre pas moins de 10 000 DH/m2 pour l’offre classique. Le même écart est observé au niveau de l’axe Casablanca-Rabat (Témara, Harhoura, El Mansouria…) où les produits des associations, positionnés essentiellement sur le moyen standing, démarrent à 6 500 DH/m2 contre un plancher de 10 000 DH/m2 par ailleurs.

Elles sont accusées de faire illégalement de la promotion immobilière

La situation ne pose véritablement problème pour les promoteurs immobiliers qu’à partir du moment où le modèle de ces amicales s’industrialise. «La logique voudrait que l’association n’accueille dans ses rangs que les futurs habitants des programmes à construire. Et ce sont exclusivement leurs versements qui doivent permettre le démarrage de l’activité de l’amicale», explique M. Benjelloun. Le schéma qui se répand actuellement en est bien loin. A en croire les professionnels, ces entités sont essentiellement créées aujourd’hui par d’anciens promoteurs immobiliers. «Ils acquièrent un terrain par leurs propres moyens et démarrent la commercialisation comme le ferait un opérateur classique», explique M. Bouhaja. Ce qui suppose l’installation d’un bureau de vente, une campagne publicitaire par voie de presse, affichage sur panneaux, Internet… Autant de moyens que nous avons effectivement pu constater sur le terrain. Dernièrement, les amicales se sont même mises aux appartements témoin et à une commercialisation par tranches de leurs programmes. La limite avec les promoteurs immobiliers devient d’autant moins claire que les associations parviennent même à se faire financer par les banques au titre de leur activité, selon les opérateurs.

Dans l’esprit des promoteurs, si les initiateurs d’associations usent des mêmes armes qu’eux, ils doivent s’aligner sur leurs obligations, notamment en matière d’impôts. Par leur statut d’association, les amicales n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, mais doivent bien acquitter d’autres taxes (communales, de lotissement…). C’est véritablement ce point qui semble concentrer le mécontentement des professionnels qui voient en somme dans les amicales des promoteurs déguisés se livrant à de l’évasion fiscale.

Manque de transparence sur les prix affichés

Au-delà de ce problème de concurrence, éventuellement déloyale, le développement des amicales pose aussi des questions quant à la préservation des intérêts des adhérents à ces entités. Pour Me Bargach, ces entités franchissent la limite de la légalité à partir du moment où elles s’ouvrent au grand public. Car à partir de là leur action s’apparente à un appel à l’épargne publique. Cela doit selon la loi s’accompagner de la mise en place de mécanismes de bonne gouvernance et de contrôle, insiste le professionnel, ce qui n’est aucunement le cas pour les amicales. Ceci alors que selon les notaires accompagnant ces organisations ou en se basant simplement sur les affaires portées devant les tribunaux, les manquements que l’on peut attribuer à ces entités sont légion. Ceux-ci consistent d’abord en un manque de transparence sur les prix affichés. Pour pouvoir mettre en avant un tarif attractif, les amicales incorporent par exemple les surfaces communes (escalier, parking…) aux superficies de logements promises aux acquéreurs, selon les pratiques rapportées par les professionnels. D’autres schémas de malversation sont constatés sur le terrain. On cite le gonflement artificiel du prix des terrains ou des travaux et, in fine, le trop perçu disparaît dans la poche des dirigeants des amicales. Si malgré tout cela les associations parviennent toujours à attirer des acquéreurs, il faut croire que la confiance vis-à-vis des promoteurs immobiliers est aujourd’hui sérieusement entamée.

Commentaires

0 Commentaire Soyez le premier à donner votre avis

Commentez cet article

Your data will be safe! Your e-mail address will not be published. Also other data will not be shared with third person. Required fields marked as *