L’achat d’un logement social sur deux est financé par un crédit Fogarim
14 novembre 2017
Reda Harmak (1075 articles)
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L’achat d’un logement social sur deux est financé par un crédit Fogarim

23,8 milliards de DH de crédits garantis ont été octroyés à 153 000 ménages en 14 ans. Le taux de défaut de remboursement est monté à 6,5%. La CCG a pris un ensemble de mesures pour contenir le risque de défaut.

Avoir le développement de l’envergure du Fogarim depuis 14 ans qu’il existe au Maroc, difficile de croire qu’il a eu des débuts compliqués. Le fonds qui garantit les prêts accordés à une population à revenus modestes ou irréguliers a couvert jusqu’à septembre dernier plus de 153000 ménages. Cette population a bénéficié en tout d’un volume de financements de près de 23,8 milliards de DH auprès des banques. Cela représente plus de 10% de l’actuel encours de financements immobiliers distribués aux ménages par le secteur bancaire. Précisons encore que ce volume a été couvert à hauteur de 16,6 milliards de DH par le Fogarim, étant à rappeler que le fonds garantit 70% de chaque financement. 

Avec un tel poids, on ne sera pas étonné d’apprendre que ce dispositif a contribué à financer l’acquisition par des particuliers de près de 40% des logements à 250 000 DH produits sur les 8 dernières années. En effet, depuis 2010 plus de 130 500 garanties Fogarim ont été accordées pour l’achat d’un logement social sur un volume de près de 336000 unités achevées sur la période, selon les chiffres de la Caisse centrale de garantie (CCG) qui gère le Fogarim. Et encore, si l’on rapporte le nombre de garanties accordées aux ventes effectives de logements (qui sont nécessairement inférieures au volume de la production), on en arrive à un taux de pénétration dépassant les 50%, soit plus d’un achat de logement social sur deux financé au moyen du Fogarim, selon la CCG. Ceci alors même que la production de financements induite par le fonds a connu une petite baisse de régime sur les dernières années, ainsi qu’en témoigne l’évolution de la part des financements Fogarim sur le marché des prêts à l’habitat. Si, par exemple, les bénéficiaires du fonds de garantie ont représenté 21% de la clientèle ayant contracté un prêt habitat en 2014, leur proportion a baissé à 19% l’année suivante. En 2016 encore, la population couverte a chuté de près de 10% par rapport à l’année d’avant avec un retrait des engagements du fonds de près de 11%, à 1,46 milliard de DH sur la même période.

Comportement malsain de certains bénéficiaires

Une autre évolution qui ne manque pas d’attirer l’attention est celle du taux de défaut. Encore contenu à 4,8% en 2012, celui-ci a progressé continuellement sur les dernières années pour parvenir à 6,5% à fin juin dernier. A titre de comparaison, l’autre fonds de garantie géré par la CCG profitant à la classe moyenne, le Fogaloge, tout en ayant enregistré lui aussi une montée de son taux de défaut depuis 5 ans, affiche un bien moindre taux de sinistralité de 1,9%. La montée du risque qu’enregistre le Fogarim peut s’expliquer en partie par le comportement malsain de certains bénéficiaires, notamment ceux attributaires de logements ou de terrains dans le cadre du programme Villes sans bidonvilles. Certains de ces ménages ont eu tendance ces dernières années à confondre les crédits accordés avec des dons ou des subventions et s’abstiennent de fait de rembourser, rapporte la CCG. D’autres bénéficiaires cèdent un pas-de-porte dans le but de se soustraire aux engagements de remboursement. D’autres ménages encore n’honorent pas leurs engagements en invoquant des défaillances au niveau des constructions. Le risque induit par ces comportements s’amplifie par un effet contagion observé au niveau des opérations de relogement collectif, rapporte la CCG. Soucieuse de contenir le phénomène, la caisse a pris un ensemble de mesures dont l’incitation des autorités locales à aider les banques dans le recouvrement, ce qui a déjà produit des effets positifs. De manière générale, le Fogarim reste loin de la cote d’alerte en matière de risque. La CCG a en effet retenu lors du paramétrage du fonds un taux de sinistralité prévisionnel de 12,5%, soit près du double du taux de défaut observé actuellement. Pour autant, la caisse ne veut plus rien laisser au hasard en la matière.

87% de l’activité est réalisée par trois banques

C’est à dessein qu’un ensemble de règles est mis en place aujourd’hui : la mensualité du crédit Fogarim est plafonnée à 1 750 DH et à 1 000 DH pour le Fogarim-VSB (la mensualité moyenne à fin 2016 ressort à 1 226 DH), le prix du bien financé ne peut excéder 250000 DH, les bénéficiaires ne peuvent profiter qu’une seule fois de l’intervention de l’Etat… Au-delà, la CCG est aujourd’hui en mesure de mieux gérer le risque par un effet apprentissage sur la population cible dont, il faut le préciser, le profil de risque était complètement méconnu au lancement du fonds. Et il faut dire que l’information dont dispose la CCG aujourd’hui est plutôt poussée. L’on sait par exemple qu’un apport personnel à hauteur de 5% effectué par le bénéficiaire réduit le risque de défaut de 30%. On arrive même à une réduction de 65% avec un apport de 10%. Aussi, il ressort de l’historique des financements garantis que la construction présente un risque 2,4 fois plus important que celui de l’acquisition. L’on apprend aussi que le risque de défaut est 1,3 plus important chez les hommes que chez les femmes. Autre indicateur notable, les bénéficiaires ayant une ancienneté de moins de 6 mois présentent un risque de défaut 1,4 fois plus important que ceux ayant dépassé ce seuil. Pour verrouiller plus encore sa gestion du risque, la CCG assure une supervision des engagements avec des visites de terrain chez les banques pour s’enquérir de la qualité des dossiers garantis. Sans compter une surveillance interne pour l’étude de l’équilibre du fonds, des stress-test qui sont menés, un comité d’évaluation et de suivi des risques en place…

Mais si l’on peut penser que tous ces garde-fous sont de nature à encourager le secteur bancaire à adhérer toujours plus au fonds Fogarim, le constat reste pour l’heure mitigé. En effet, il ressort de la répartition de l’utilisation du fonds par les banques que 87% de l’activité est réalisée par trois établissements (CIH Bank, Groupe Banque Populaire et BMCE Bank Bank Of Africa) tandis que le reste se répartit entre 5 banques.

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