Casablanca : là où les prix de l’immobilier baissent réellement…
14 novembre 2016
Reda Harmak (1115 articles)
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Casablanca : là où les prix de l’immobilier baissent réellement…

La chute des prix est généralisée sur le marché de la seconde main : jusqu’à -25%. Pour les biens neufs, des baisses de 8 à 10% sont constatées dans les zones où les nouveaux plans d’aménagement ont élargi l’offre de terrains. Les prix résistent et augmentent même dans l’hyper-centre.

L’idée est aujourd’hui répandue parmi les particuliers : les prix de l’immobilier sont en train de baisser à Casablanca. Mais que concerne au juste cette baisse ? En faisant le tour des promoteurs et agents immobiliers, des notaires ou encore des banquiers, il ressort d’abord que la baisse concerne surtout le marché de la seconde main. «Dans la plupart des zones, pour des biens de différents standings, l’immobilier d’occasion enregistre effectivement des chutes de prix allant jusqu’à 25%», relate un agent immobilier à Casablanca.

La tendance est en revanche moins marquée et surtout bien moins uniforme sur le marché du neuf. Sur ce segment, le recul des prix est d’abord constaté au niveau des nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation, dans le sillage du renouvellement des plans d’aménagement de Casablanca, explique Moncef Lahlou, directeur général de Capital Foncier. Il faut dire qu’en amont, une détente des prix des terrains s’est opérée au niveau de ces mêmes zones, qui ont vu l’offre du foncier se développer. Les agents immobiliers rapportent par exemple de récentes transactions foncières effectuées à 15 000 DH/m2 au niveau de Riviera, à 18 000 DH/m2 à Palmiers et à 20 000 DH/m2 à l’Oasis, alors que les propriétaires n’acceptaient pas de descendre en dessous de 30000DH/m2 il y a quelques mois, quand bien même ils ne trouvaient pas preneur à ce niveau de prix.

En achetant leurs terrains moins cher, les développeurs dans ces zones peuvent ensuite commercialiser leurs produits à des tarifs plus intéressants, sans toutefois que l’on puisse parler de baisses substantielles. C’est que la répercussion de la baisse du foncier a ses limites. «Le prix du terrain représente entre 30 et 40% du coût de réalisation d’un projet. Sachant qu’en général, le prix du foncier dans ces zones a baissé de 20% sur les dernières années, le prix du logement ne baisse dans le meilleur des cas que de 10%».

Les achats spéculatifs freinent la baisse des prix

En somme, un bien maigre recul des prix, concèdent les agents immobiliers. Et encore, cette dynamique favorable aux acquéreurs ne joue pas tout le temps. «Il n’y a que les promoteurs immobiliers professionnels qui exercent une pression pour la baisse du prix du foncier dans les zones où les nouveaux documents d’urbanisme ont élargi l’offre. Ces acheteurs négocient en effet âprement parce qu’ils ont des objectifs de retour sur investissement», explique un professionnel. En revanche, les acheteurs qui cherchent à placer leur argent dans des terrains effectuent des transactions sans se montrer particulièrement regardants sur les prix. «Ces acheteurs spéculatifs, de profils très variés, comprenant même des entreprises qui placent leur trésorerie dans du foncier, restent nombreux à Casablanca et se montrent toujours très actifs du fait d’un choix limité d’alternatives de placement», observe un promoteur immobilier. Cela fait en tout cas que les prix des terrains baissent à un rythme bien moindre par rapport à ce que dictent les conditions de marché.

Pas de baisse des prix pour les programmes déjà engagés

Quoi qu’il en soit, les prix des logements neufs baissent de manière plus affirmée dans les quartiers entourant le centre-ville. Ain-Sebaa, La Gironde, Ben M’sick, Sidi Othmane sont les zones les plus citées dans ce sens par les agents immobiliers et les notaires. «Les promoteurs dans ces quartiers ont pour certains baissé leurs prix de 2 000 DH/m2 par rapport à ce qui avait cours il y a quelques mois», affirme un professionnel. Et une marge de négociation consistante persiste, ajoute-t-il. Il faut dire que ces mêmes zones ont vu leur prix monter en flèche depuis 2007, la situation actuelle marque donc un retour à la normale. En revanche, au niveau de l’hyper-centre de la capitale économique, les professionnels sont unanimes à dire qu’il n’y a pas du tout lieu de parler de baisse des prix. Ceux-ci augmentent même, malgré un contexte persistant de demande hésitante. «Les promoteurs au niveau de ces quartiers réclament jusqu’à 30 000 DH/m2 sans sourciller. Et ils tiennent coûte que coûte à leurs prix», rapporte un intermédiaire immobilier. Qui plus est, «les biens qui étaient proposés il y a quelques mois à 23000 DH/m2 peuvent facilement atteindre aujourd’hui 25000 DH/m2», explique un promoteur immobilier. Il ajoute que ces niveaux de prix sont à l’avenant des tarifs du foncier dans l’hyper-centre, dont les terrains qui se comptent sur les doigts ne sont pas proposés en dessous de 80 000 DH/m2 et montent même à 100 000 DH/m2.

Hormis toutes les zones citées, les professionnels estiment qu’il y a globalement peu de marge pour une révision sensible des prix à la baisse à Casablanca et cela pour plusieurs raisons. D’abord, «un promoteur, qui a déjà vendu une partie de son programme à un prix donné, ne peut plus baisser ses tarifs au risque de mécontenter les premiers acquéreurs ou devoir les rembourser», fait savoir Moncef Lahlou de Capital Foncier. En outre, si l’on a tendance à croire que les engagements des promoteurs immobiliers vis-à-vis des banques les poussent systématiquement à accorder des remises pour accélérer la commercialisation de leurs projets, cela ne joue à vrai dire que ponctuellement. «En général, les développeurs reportent pour la plupart leurs échéances, ce qui renchérit leurs coûts financiers et les contraint d’autant plus à maintenir leurs tarifs», éclaire un promoteur. A tout cela s’ajoute encore le référentiel de la Direction générale des impôts qui, par le fait qu’il donne le ton pour le marché, limite les possibilités de vendre moins cher.

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