La feuille de route ministérielle 2017-2021 pour le logement face à ses défis et incertitudes (1/2)
28 septembre 2017
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La feuille de route ministérielle 2017-2021 pour le logement face à ses défis et incertitudes (1/2)

Le plan ministériel apparaît à la fois confronté à la pression de la demande et de ses réalités socioéconomiques mais également à de nouvelles logiques qui modifient en profondeur les perspectives. Ces évolutions qui s’accompagnent d’un creusement des inégalités territoriales posent la question de l’intégration des milliers de nouveaux logements à réaliser dans les périphéries des grandes agglomérations et du modèle de développement urbain proposé pour y faire face.

Le gouvernement a fait le choix d’un grand ministère de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, ce qui est une bonne nouvelle, au moins sur le principe. Fort de ses prérogatives élargies, le ministre Nabil Benabdallah a récemment présenté la feuille de route de son département pour les 5 ans à venir (Plan quinquennal 2017-2021). Thème récurrent, le déficit en logements, estimé officiellement à 585000 unités est au centre des préoccupations. L’objectif du ministère est de produire 800 000 unités d’ici 2021 afin de réduire ce déficit de moitié et répondre aux besoins à venir. Face à cet enjeu qui touche autant les classes moyennes que vulnérables et démunies, l’annonce d’un nouveau produit à faible valeur immobilière retient l’attention. Ce projet prévoit d’apporter une réponse aux besoins des catégories qui ne sont couvertes ni par le logement à 140 000 DH, jugé trop peu attrayant pour les promoteurs immobiliers, ni par le logement social dont le prix est de 250 000 DH.

Gérer le tempo démographique et la réalité socioéconomique de la demande en logements

On ne peut évidemment que saluer l’initiative du ministère alors qu’une part importante de ménages marocains urbains reste à l’écart de l’offre légale. Il n’est toutefois pas inutile de resituer l’annonce du plan ministériel dans le contexte sociodémographique de la production du logement urbain au Maroc pour en comprendre les défis. Malgré une baisse continue du taux d’accroissement urbain, celui-ci s’applique à des populations urbaines de plus en plus importantes : il faudra accueillir dans les 15 ans qui viennent environ 5,8 millions d’habitants supplémentaires dans les villes au rythme de 386 000 par an. La baisse de la croissance naturelle ne se répercute par ailleurs pas immédiatement sur celle du nombre des ménages et de la population active : celle en âge d’acheter ou de louer est au plus fort car les ménages qu’il s’agit de loger aujourd’hui sont nés il y a vingt à trente ans au pic de la croissance démographique (le taux de croissance annuel des ménages 2004-2014 est de 3,48% contre 2,1% pour l’accroissement de population annuel moyen dans l’urbain) dont l’effet (170000 ménages/an) ne se manifeste qu’aujourd’hui sur la demande en logements.

Ce tempo démographique va fortement impacter les besoins pendant encore une bonne décennie. Selon la dernière enquête nationale, près de 155 000 logements devront être produits pour seulement répondre à la demande annuelle des nouveaux ménages à l’horizon 2025 auxquels il faut ajouter ceux nécessaires à la résorption du déficit existant, soit 210 000 logements par an. Malgré l’accélération du rythme de la production du secteur de l’immobilier durant la décennie écoulée, le retournement de tendance récemment observé montre toutes les incertitudes quant aux objectifs fixés… La question n’est cependant pas que de nature quantitative. La récente enquête nationale sur la demande en logements donne un panorama utile des attentes et des moyens des ménages marocains dans ce domaine et de leur réalité économique et sociale. Sur l’ensemble des ménages ayant exprimé une demande en logement, plus de la moitié  disent vouloir acquérir un bien de valeur inférieure ou égale à 250 000 DH. Parmi eux, 41% souhaitent un bien de valeur allant de 140 000 DH à 250 000 DH et 15% d’une valeur inférieure à 140000 DH. On peut donc estimer sans risque d’erreur majeure qu’environ un bon tiers des 150 000 ménages à loger chaque année doit être sous le seuil défini pour le logement social.

L’enquête montre aussi que les strates «vulnérable» (revenu mensuel inférieur à 2 000 DH) et «sociale» (revenu mensuel compris entre 2 000 et 4 000 DH) représentent presque 6 demandeurs sur 10 (59%). Ces chiffres rappellent si besoin était la nature de la demande en logements et du niveau d’accessibilité des ménages urbains marocains; mais ils montrent aussi le décalage avec l’offre publique existante puisque seulement un peu plus de la moitié des objectifs du plan quinquennal 2012-2016 (400 000 unités) pour l’habitat social et un peu plus du tiers pour le logement économique (à 140000 DH) ont seulement été atteints (15 000 logements pour 45000 attendus).

Tout ceci n’apprendrait toutefois rien de plus que ce qui est déjà connu si de nouveaux éléments ne venaient pas modifier la situation.

Transformations urbaines et enjeux métropolitains

Le premier tient aux transformations urbaines inédites et récentes au Maroc. Les grandes agglomérations sont aujourd’hui traversées par des enjeux de développement et de nouvelles dynamiques économiques qui bousculent les équilibres précédents. Elles se sont traduites par de nouvelles formes d’intervention (grands projets, villes nouvelles, villes intelligentes, pôles urbains intégrés, etc.), de nouveaux contenus (éco cités, villes vertes, technopark, cités industrielles  intégrées, parcs offshoring) et l’arrivée d’acteurs (grands promoteurs publics comme privés nationaux, secteur privé, opérateurs dédiés, société ad hoc, société d’aménagement…) qui témoignent des nouveaux enjeux métropolitains.

Ces évolutions répondent notamment aux exigences de l’économie libérale, à la tertiarisation des activités, aux attentes et aspirations de catégories urbaines plus aisées (et motorisées) et à la diffusion de nouveaux modèles résidentiels (comme par exemple les cités privées sur le modèle des gated communities), de consommation, de loisirs…

On pourrait n’y voir qu’une manifestation de la modernisation d’une partie de la société urbaine et la diffusion de nouveaux modèles de développement si cela ne risquait pas d’aggraver les déséquilibres socioéconomiques existants. On ne peut cependant que constater les tendances de spécialisation fonctionnelle et sociale dans les grandes agglomérations. Pour ne retenir que l’exemple du logement, il est frappant d’observer l’écart entre les contenus et les ambitions des grands projets et des nouveaux développements et les besoins de la grande majorité des urbains. Le bilan reste en effet bien en deçà des attentes et des défis à relever. Malgré la participation et l’engouement des constructeurs et promoteurs privés pour le logement à 250 000DH, le modèle fait aujourd’hui face à ses limites. L’Etat n’a pas non plus été en mesure de satisfaire les attentes des ménages situés en dessous de ce seuil de financement, qu’il a laissés à l’informel qui continue à jouer son rôle d’amortisseur ou à la location forcée. Les villes nouvelles censées absorber une large part de cette demande n’y sont pas davantage parvenues.

On peut à conditions constantes s’interroger de nouveau sur les engagements du nouveau gouvernement à réduire le déficit et produire les 800000 logements annoncés d’ici 2021 dont plus de la moitié d’une valeur inférieure ou égale à 250 000 DH…

Evolution du mode de production du logement dans les grandes villes

Le 2e point tient à l’évolution de la nature et du mode d’accès au logement urbain marocain. Si la maison marocaine (logement mono ou plurifamilial auto-construit / auto-produit à R+2) continue à dominer dans les villes et les régions avec plus des deux tiers des logements existants à l’échelle nationale (67% des logements en 2012), une lente mutation est aujourd’hui observée dans les grands centres urbains.

L’enquête nationale sur le logement (ENL) souligne ainsi la percée de l’habitat collectif qui représente désormais le quart des logements urbains contre 14% en 2000 mais plus de 50% à Casablanca. Cette forte progression s’explique par la difficulté à maintenir la filière traditionnelle de la maison marocaine au coût du foncier urbain et par la transformation progressive du mode de production du logement dans les grandes villes (de l’autopromotion traditionnelle à la production organisée du logement social collectif par des grands promoteurs nationaux).

Même si la maison marocaine reste le mode d’accès principal au logement du fait de ses déterminants économique et culturel, l’immeuble collectif s’y est largement invité toutes catégories confondues. La préférence assumée ou imposée par le marché pour l’appartement dans les grandes villes par de nombreuses familles traduit la lente mais réelle transformation du modèle économique du logement urbain au Maroc sous l’effet des contraintes du marché et de facteurs sociodémographiques. Cette évolution est corroborée par l’enquête nationale sur la demande en logements (ENDL) où l’appartement représente 58% des demandes en milieu urbain pour seulement 39% pour la maison marocaine moderne. La tendance est encore plus marquée dans les grandes agglomérations où les trois quarts des demandeurs plébiscitent l’appartement pour la région de Casablanca (22% pour les maisons marocaines modernes) et 60% pour celle de Rabat (36% pour les MMM). On aura un aperçu des perspectives et des pressions à venir dans ces territoires qui concentrent près de 80% de la demande nationale en logements dont le tiers pour la seule région de Casablanca-Settat…

Ces tendances d’évolution ne laissent pas sans questions. Au-delà du défi quantitatif (produire 150 000 logements/an à l’horizon 2025 pour seulement répondre au croît annuel), c’est celui de leur intégration urbaine et sociale dans l’espace de vie métropolitain qui est en jeu. A fortiori, la perspective de production en grand nombre de logements collectifs et de concentration de ménages sociaux dans les périphéries des agglomérations interrogent sur leur devenir et leur évolution. Le passage progressif de la maison marocaine traditionnelle au logement collectif n’est pas seulement qu’une transformation du modèle économique de production du logement mais également un bouleversement des pratiques et des modes d’habiter. Les problèmes auxquels fait déjà face le logement social neuf (faible qualité de la construction/dégradation des logements, absence des aménités nécessaires, constitution de copropriétés improbables, uniformité sociale, gestion défaillante) laissent présager des obstacles et des risques que ces ensembles ne deviennent les copropriétés dégradées de demain.

(*) Olivier Voutain est consultant à la Banque mondiale

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