Mon locataire a disparu
24 mars 2017
Jamal Maatouk (346 articles)
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Mon locataire a disparu

Je suis propriétaire d’un local d’une superficie de 80 m2 que j’ai donné en bail commercial à une personne, et ce, depuis 1980. Cette personne a pris ce local et a continué à verser le loyer sans aucun problème. Le problème est qu’il a disparu depuis 2014. Maintenant, je ne sais pas comment faire pour récupérer mon local qui est aujourd’hui fermé, voire abandonné.

La nouvelle loi 49/16 relative aux baux des locaux et des immeubles à usage commercial, industriel et artisanal apporte une réponse claire. Il s’agit de la procédure de la récupération du local abandonné.
Tout d’abord, il n’est pas nécessaire de devoir trouver la personne qui a disparu pour lui notifier la mise en demeure car ça ne sert à rien de devoir lui notifier ce document alors qu’il a disparu. La procédure aurait été bloquée et pour toujours jusqu’à ce que cette personne, le locataire, réapparaisse.
Par ailleurs, parmi les apports louables de cette loi, c’est justement, entre autres, de pouvoir récupérer facilement un local donné en bail dont le locataire a disparu.
En effet, l’article 32 de la loi 49/16 a prévu deux conditions substantielles pour pouvoir déclencher cette procédure, il faut tout d’abord que le locataire ait cessé de verser le loyer pour une période au moins de trois mois, et ensuite qu’il ait abandonné son local pendant au moins six mois, sans savoir sa destination.
Une fois ces deux conditions réunies, vous vous adressez au président du tribunal de commerce en sa qualité de juge des référés, pour lui demander d’émettre une ordonnance de réouverture du local et de sa récupération.
A cette demande, vous devez joindre trois documents essentiels.
Le premier est le contrat de bail commercial.
Le deuxième est le procès-verbal d’un huissier de justice qui établit deux choses : la fermeture du local et la précision de la période de fermeture.
Enfin, il faut une mise en demeure pour paiement adressée au locataire et même non notifiée pour motif introuvable. Bien sûr, encore une fois par le truchement d’un huissier de justice.
Le président va ordonner une enquête à laquelle il peut mandater une personne de son choix pour constater cette fermeture et de s’assurer effectivement de la véracité de ce que vous avez avancé dans votre requête.
Une fois l’ordonnance rendue, le président mandate également un huissier de justice qui va veiller à l’exécution, c’est-à-dire l’ouverture du local et l’établissement d’un inventaire des biens se trouvant dans le local.
A ce niveau-là, le contrat de bail n’est pas encore résilié, et l’ordonnance n’est pas encore définitive, jusqu’à ce qu’une période de six mois soit écoulée à partir du jour de l’exécution de cette ordonnance. Auquel cas l’huissier de justice procède à la vente des biens objet du PV sus-cité à vos frais, et dépose le prix de vente au secrétariat greffe du tribunal.
Cependant, si le locataire réapparaît, on distingue deux hypothèses. La première, il est réapparu pendant la procédure de l’exécution de l’ordonnance, et dans ce cas la procédure est suspendue automatiquement, et le président peut donner au locataire un délai de quinze jours pour régulariser sa situation, notamment le versement du loyer. En revanche, s’il réapparaît dans le délai de six mois après l’exécution de l’ordonnance, le locataire peut demander au juge des référés que la situation revienne à celle d’avant l’exécution de l’ordonnance, à condition d’apporter la preuve qu’il a versé tous les loyers en instance.

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